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叶楚华:为任志强说句公道话 
作者:[叶楚华] 来源:[南方日报2009-05-04] 2009-05-04

    任志强的这句话千真万确:高房价是高地价导致的,是地方政府卖地漫天要价导致的。当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以划分为征地、储备和出让三个环节。政府以公共利益为名征用,以宏观调控名义储备,而且土地的招标拍卖也并非市场化行为。

各位不明真相的群众,如果你把高房价归于任志强这样的开放商,你就太抬举他们了。

其实真正的地产商是地方政府,群众的眼睛总是雪亮的,可为什么还有这么多人看不清这个明摆着的事实呢?任志强就算是个吸血鬼,他说的这句话也是千真万确的:高房价是高地价导致的,是地方政府卖地漫天要价导致的。

确切地说,地方政府是土地商,是卖地不卖房。谁是我国最大的土地供应商?是地方政府。目前的地方政府就是一个典型的土地商。从产业链的角度,可以把地方政府归于房地产业的一个上游环节。当前我国的土地市场可以归结为政府垄断下的市场。这种市场可以划分为征地、储备和出让三个环节。地方政府之所以可以归结为地产商,是因为现在存在征地、储地、出让的巨大利益机制,激励了地方政府为卖而买的征地行为。

征用市场是指政府以公共利益为名义,以城市规划为工具,用比较低的价格征用包括商业用地在内的农民集体所有的土地。如同商人进货的目的是为了销售一样,征地的目的是为了出让。而作为土地被征用的一方,农村土地由于其所有权的虚置和对政府权利的依附性缺乏自我保护能力,形成了政府剥夺农民利益的巨大剪刀差。据估计,从改革开放开始到2003年底,这种剪刀差已经累计高达2.5万亿元。

政府储备土地,名义上是进行宏观调控,实际上储备阶段往往是土地升值的过程,储备周期的长短取决于出让收益与土地储备成本之间的利润。

土地出让是政府前期环节的最后阶段。在出让阶段,如果剔除腐败因素,政府还是有动力采取招标、拍卖方式的,但考虑到工业用地的长期性及其对政绩、就业等综合利益的影响,采取差别地价对地方政府而言是合理的,由此必然推动以地方政府为主导的建设活动。现在一些人把协议出让看作是市场化行为,而把招标拍卖看成是土地的市场化行为,这是对市场化的重大误解。

市场化的前提是生产要素的市场化,即能够从制度上保障对生产要素所有权的自由买卖。可现实的矛盾是,如果地方政府采取最严格的方式拍卖土地,将会导致社会财富向政府层面、开发商和拥有多套住房的社会阶层迅速集中,在税收增长超过GDP增长速度的情况下,将会加大企业的经营成本和居民的生活成本,并诱发地价暴涨、失业增加等宏观经济问题,这是理性的市场经济政府最应当回避的。

给学习过西方经济学的人出一个思考题:按照微观经济学原理,范里安《微观经济学:现代观点》开篇就有一个案例,说政府提高房主的税收会不会影响房租,答案是不会影响。解释是:提高征税既没有影响房屋的供给,也没有影响房屋的需求,所以也就不会影响房屋的价格——房租。因为价格是需求曲线和供给曲线交点决定的嘛,两条线没变,交点不会变,价格也就不变。那么,按照这个原理,地价既不影响房地产供给(土地供给是政府固定的,地方政府垄断供给土地,与地价无关,房子是盖在土地上的,所以房子供给也是固定的),又不影响需求,那么,地价应该和房价无关才对。如果你还是没看懂我说的什么意思,那么我举个例子吧,假定现在房价是2万元一平米,就意味着市场上有消费者愿意出这个价钱来买,即使地价是零元,理性的地产商也会把房价定为两万一平米,因为这样确实能卖出去啊,换句话说,无论地价是多少,是零、是一千、是五千,或者是一万,地产商都会把房价定为两万,因为市场上就是有人愿意出两万块钱来买!既然两万能卖出去,即使地方政府把地价降为零,地产商也会卖两万,难道不是吗。

这个说法有问题吗?现实中是这样吗? 理论上又该如何解释?

 


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