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陈劲松:谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会 
作者:[陈劲松] 来源:[同济大学校友讲坛2016年4月21日] 2016-05-31

  今天在这儿是想和同学们一块儿交流和思考:中国房地产发生的故事以及它怎么样往前走?我不想说具体数字,也不想说目前市场上发生的状况,比如深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?我觉得市场的小波动,会有很多因素。

  我想说大一点,咱们考虑用历史的观点来看,中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻,你们面对的那个市场,如果通过历史角度来看,就会抛开一些短周期的波动,长周期地思考问题。

  一、三十年为一世而道更

  什么叫“下半场”?一会说白银时代,一会儿说黄金时代,那到底什么是下半场?

  这先要从“三十年为一世而道更”说起,《说文解字》说:一生是一个甲子,一世是三十年,三十年为一世而道更。30年到了,大的要变了,30年河东,30年河西,基本就这个意思。

  为什么三十年为一世而道更呢?我们回顾历史,好像真这样。

  比如说,1919年到1949年,这个大的道更,就1919年的道理在1949年全变了,小的道理就别说了。1979年十一届三中全会召开,以经济建设为中心,1949年那套都变了。

  1979年到2009年,事实上到2009年,整个前三十年的大道理都应该变了,那你说怎么现在还没变呢?这个问题后面再说。前面说三十年为一世而道更,道更就是下半场,大道理不变就是上半场。下半场大道理、大规则的转变,就是我要讲的中国房地产的下半场。

  中国房地产上半场发生的故事,我们都知道。上半场的波澜壮阔,靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更,这个一世走不太长时间,有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个。

  三十年为一世而道更,这是年轻人最大的机会。从我自己来说,本人是60年代的,我们赶上了大道理的转变。1979年高考,四年后我们毕业了,我们创企业的时候根本没人竞争,再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量,学界也同样道理,根本没人挡你,这就是我们抓住了道更的机会。

  接下来的三十年,道更也正在发生。可能大家还没意识到,因此我想,如果我能够提醒大家有这件事,也算对年轻人有个交代。

  二、前三十年的“道”是什么?

  在中国前三十年,就是2009年之前,事实上前十年,一直都很慢,直到1989年。1987年去上海外滩,那叫一个乱,因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话,那之后的十年间,突然中国大变,因为我们找到了最基本的商业逻辑,中国人一下子有钱了,有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了,这是前三十年唯一的硬道理和大道理。

  土地资本化是中国找到的一条路,从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化,城市化带动了工业化,到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年,这个过程是一个完美的闭环,以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化,推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人,今天叫做有产阶级。凡是没上车的人,事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学,回来突然发现这个快车没他的份儿,发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。

  这个快车一路到了2009年,全球经济危机发生了,我们怎么应对?还是发钱。只要房价一涨就打压,不行就发钱,因为这是我们完美的闭环。没有一个更大的逻辑闭环,能取代这个基本逻辑。这就是中国基本逻辑。

  由此,在2008年经济危机之前,终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套,而是我们这套,叫做“中国模式”。中国模式,最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑,不适合其他国家,因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式,提两年,不提了,为什么?不可靠。从某种程度来说,是毛主席做了征地,邓小平做了市场化的规则,江泽民开始兑现。

  三、新模式的奇点临近

  这个模式走到2008年,发生了世界规模的经济危机。事实上,当时房奴这件事,大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激,这个模式就走到今天了,但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。

  目前,如果在上海这样的城市拿地,那么一小块地,一百家房地产开发企业抢,就会面粉贵过面包,大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地,盖个房子,就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。

  深圳去年经历了50%的上涨,上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚,想在上海立足的话,我们得付出多大代价呢?八十平米,在内环或者说中环,你每个月的按揭大概在两万块以上,好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半,是什么工作能让夫妻俩人,每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样,奇点也在临近了。

  城市化,城市化,上海当然塞车塞得要命,市区房价这么贵,都周边买房了。德州是山东的三四线城市,我去了一趟,德州说陈劲松来,那就太好了,你帮我卖楼吧。我说,我对德州不了解,来这是因为其他事。结果到了德州,我发现,马路非常宽阔,比上海的还宽;城市公园修得非常棒,快赶上深圳华侨城了。但是没车,商业街关门,房子大,这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是,你解决的三个问题,主要参与人,可能都不太愿意进去玩了。

  这个流程再继续这么走行吗?那不这么走,怎么走?大家说,不对,现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化,我们下半场怎么演化?

  四、旧规则应对新危机

  现在政府负债非常高,要降杠杆。房地产升值正在打压,上海深圳出台非常严密的政策要打压,这个圈不是乱的吗?货币当然还在超发。那这个规则怎么变?我不是算命先生,我当然不知道,但我可以通过结构性来分析,中国的发展,历史有惯性,惯性可能有部分规律。

  事实上下半场已经开始了。

  开始的时间是2008年。2008年的时候,刚才我说的所有的矛盾都已经出来。1979到2009应该结束,但没结束,原因是什么?碰到了世界性经济危机,以至于应对挑战,我们没有一个新的武器。我们只能用老的,这个老的就是四万亿的刺激,继续用原有规则。

  十八大开了,我们觉得应该改吗?没改。为什么?虽然到了2016年,但我们还是用历史来看一下。

  这是中国在三个三角上的回应,历史上这么走过来,我们总会遇上阶段性危机,然后启动改革红利,改革红利产生一点,危机一过,我们就很自豪,认为中国模式可以不断循环往复。

  民国时,我们认为找到了应付危机的手段,按部就班,西方民主。突然1919年巴黎和会,西方那帮给我们灌输民主思想的老师欺负我们,面对第一次世界大战中国被瓜分的危机,整个中国的知识分子完全倒向俄罗斯。就是老模式应对民族灭亡,觉得慢了,觉得不行了,得用新模式。只要一个大危机一来,中国人立马就能找一个快速解决问题的办法。

  1949年的历史就不说了,1979年也一样,中国是到了崩溃的边缘。我记得我来上海读大学的时候,哈尔滨的同学都特别羡慕我。为什么?上海读大学,不吃粗粮啊。

  接下来就是1979年到1989年的故事。“三十年为一世而道更”的头十年,一般是怎么过来的?并没有找到很好的,我们用的是老模式应对危机。那是什么?双轨道,计划经济继续干。

  同样在今天,09年到19年,我们也用老模式,就是土地财政这套来应对新危机,为什么?新的模式没成熟。我们整套新模式是第二个十年确立的,1989年到1999年才完全确立。诸位,我们要用历史的观点来看,历史具有强大的惯性。

  历史在头一个十年都是用老模式应对新危机。为什么说中国1979年到1989年非常伟大?当时的领导人邓小平,对所有新的尝试的态度是,可以试,大不了就关。朱镕基说证券交易所可以开,大不了关,当时我们是这样的态度。

  都是老马拉破车,俄罗斯是,中国也是。但俄罗斯干了一件蠢事,就是把老马停了,把旧车拆了,希望再造新车。中国不是,中国是老马继续拉着,同时在车上,修自行车,修摩托车,实在拉不动,自行车摩托车也能对付,继续往前跑,中国改革成功了。

  这是中国的标准模式,我相信在应对危机时,其实走的是同样的模式。目前就是类79年到89年,旧的模式走不下去,但还得用。

  五、新模式诞生于第二个十年

  新的模式,我预计在2019年到2029年将全部诞生。这个“三十年为一世”的第二个十年,非常有意思。目前中国所有主流的公司,最牛的公司,全部诞生于这个时期:万科、华为……多的去了,包括世联也一样。那1979年到1989年诞生的公司,年广久、步鑫生,他们在哪儿?当时我们毕业时最想进的公司是什么?最牛的公司是什么?中国进出口总公司,那可比银行和政府都好很多,现在在哪儿?烟消云散。因为规则改了,那个公司就不存在了。

  所以不要看过去十年那些公司有多厉害,很多在第二个十年,就土崩瓦解了,然后新的力量,会变成一个庞然大物,在1999年到2009年的时候,他们赚了市场上最多的钱。

  我们希望把这个模式,假如用这个历史框架是成立的,换,而且我认为有合理的,换。我们也可以想想,新三十年。

  现在处于什么时期?我们完全可以拷贝过来,所以我也不着急了。原先我是着急,新模式,新模式,老呼吁收房产税。有炒楼的人,天天问我买不买房子,我说你现在有多少,他说有十几套。我就生气,这坏了,房子都在他们手里,他也不往外拿。

  为什么在中国,REITs总也诞生不出来?税收有问题,税收要改,但说了一百遍都不改。公有住房占上海总存量超过50%,运营效率极低,为什么不市场化?白领都跑那么远住,怎么生活?改呀。容积率要提高,多提供点基本配套给白领们,哪怕是提供一些低端住房也好,比如同济大学这么漂亮的校园,需要清洁工,那清洁工的生活成本太高了,霍院长得背负多大的压力挣钱。这虽然是个问题,但没人理。为什么?因为上海郊外的土地要卖钱。

  现在我们处于旧模式应对危机和新模式诞生的时期。急也别急,也挺好,给诸位年轻的学生们一点时间,正像我们当年在学校读书那样,你们现在可以尽情地去谈谈恋爱,问题也不太大,因为什么?没那么快,没说机会就没了,该干啥还可以干啥。

  六、从三个角度看新规则

  如何判断当下或未来的规则到底会怎样?如果诞生新规则,那规则是什么?我不想用算命先生的那套来说,将来上海房子一定会30万以上,这么说是误导。

  我们来看规则怎么样?我觉得马蔚华的三句话非常好:

  不知未来者,无以评判当下;

  不知世界者,无以理解中国;

  不知宏观者,无以处理微观。

  买不买房?怎么买房?这事很微观。但宏观到底是什么?你不知道确实很难下定决心。那我们变成了炒股的那帮人?迷信短期的K线图,我们会很累,还浪费我们的时间、精力。

  为什么现在是新模式的诞生期呢?就是法律和规则一定会落后于实践!这大概需要十年左右。

  年广久,从招七个雇工给他炒瓜子,到私营企业法颁布,多久?小岗村土地承包开始没到十年,因为是逼得没饭吃,但是法律一定会落后于实践,目前是新规则的诞生期。那新规则会怎么样呢?三个角度来看。

  1、未来三十年中国将彻底完成城市化。那这个城市化是什么样的呢?德州的案例告诉我们,中国未来的城市化,不是三四线的城镇化,而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了,三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律,任何人也没有办法。在日本,大东京都市圈集结了多少人口?整个日本两亿人,大东京都市圈就有五千万人,占了全国总人口的四分之一,比例远远超过上海加北京,真吓人。那首尔集结了多少人?韩国一半的人。我们在东京、首尔搭地铁,如果不按那个线,一定会晕,因为太复杂了。这个是全世界、东亚城市化的未来,没有办法,产业必须聚集,人口必须聚集,这帮人才有活路。否则,大家都集中在四线城市干嘛呢?挣谁的钱?这就是大都市圈化,是中国城市化的未来。

  目前中国的一线城市,距离完成它的使命,还差得太远。就以上海为例,上海要完成它的使命,就要集聚更多的人口;但实际情况却恰恰相反,上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率,比深圳还低很多,没超过2.5。我去张江高新区,容积率和硅谷差不多。但咱们是美国那种条件吗?年轻人在上海怎么活?我不清楚。要都是高精尖人才也行,关键是再高精尖也得有倒咖啡和扫地的。我们对城市的理解总要曼哈顿最美那面,不去看曼哈顿旁的贫民区,你看大纽约,大纽约几个问题上海第一,上海的住宅占整个上海总面积的比例太低。我们认为向曼哈顿学,就得多搞产业,多搞高大上的金融,这完全是误解。曼哈顿那么多高楼,真正的写字楼、住宅占多少?你放开想也想不到,超过一半是住宅和公寓,包括黑人区,不太好的区,但确实很便宜。也就是说,雄心勃勃的年轻人,刚毕业,他靠自己的努力,能活;但现在在上海,不管有多少雄心勃勃,年轻人已经活不下去了。

  那什么才是大城市所为呢?城市是个容器,不能只要光鲜那面,不能只容纳老板,员工在哪里?他们的成本是多少?北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造,原先旧城是深圳的根,是深圳有活力的原因,本人也是从深圳的农民房开始创业的,而且是跟人合租。大众创业万众创新,相当数量都会从农民房里走出来。聂耳的《义勇军进行曲》不是诞生在高大上的音乐工作室,而是上海的一个小阁楼,不然怎么会那么有激情。

  从未来来看,中国的大城市,如果要完成它的使命,我觉得需要补的课特别多。本人觉得,从2019年开始,上海的容积率会全部放开,挤一挤,怕什么?怎么说——高楼。当时我听到很多人说,楼一高就会带来城市交通的不好,胡说!高楼才能把城市交通,来回通行降下来,只有高楼才能节能减排,那些小别墅是最不环保的。上海的车牌号都已经炒成这样了,曼哈顿的人出门一般不开车,那是我们的榜样城市。上海要成为世界级的城市,没别的办法,照着曼哈顿猛学就对了。旧的公有住房,凭什么搞那么多产业?凭什么搞那么多写字楼?能盖什么就盖什么。我们现在看纽约,生机无限活力澎湃,公园附近,你看年轻人,当然现在成为新的Fashion,非常hot,物价也上去了,没关系马上另外一个区就诞生。同样,我们上海的楼不够,那就麻烦。上海的楼,是严重不足。什么叫供应侧改革?这就叫供应侧要改革。市场已经明明白白告诉你了,为什么不改呢?这是第一个结论。

  第二个结论,公共服务。为什么大家都要挤在一线城市?公共服务还不错:广州医疗好,上海教育好,深圳机会多,公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革,不是土地财政的改革,那怎么改呢?最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收,因为原体制没动,还是土地财政,如果税收从房产税上开始产生,公共服务必须上。这个是没有办法的,国际通用。

  第三当然是存量房,是存量房的深化,不是新房。存量房怎么才能不断分化、变现?那么多二线城市,那么多写字楼,都在那儿空着。上海的写字楼,招租现在都已经出现了麻烦。上海写字楼的租金这么高,三分之一是P2P公司贡献的。他们租楼,不跟你谈价钱,上来就整层整层地租,一层两层地租,比如e租宝,那都骗子。什么才能支撑住这么高的租金呢?所以我觉得该改。就是用未来看当下,未来是谁?曼哈顿、东京、首尔,没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者,既不出租也不卖,坐等升值,这个合理吗?既得利益者觉得挺合理,他们付出了代价,当时谁让你没眼光呢?但当年轻人起来的时候,你们毕业的时候,这个就不合理了。

  2、如果从世界看中国的话,我们就来看中国跟美国房地产的产业对比。在美国,市值前十的房地产企业,没一家是开发商,全都是REITs,比如美国西蒙地产。各种各样的REITs,占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程?房地产本身就是金融。上海之所以补涨,就是钱超发了。美国经过什么?商业不动产证券化。这是一次大的,第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化,按揭证券化,关键是它的按揭会有一个次贷。

  服务深化,比如说租房子,在上海买不起房子,发生多少租房子的故事?一把辛酸一把泪。美国为什么没有那么多辛酸,那么多泪?你看他租房子的品牌化。在日本,60%的存量房由品牌公司拥有,而中国都自己在长。为什么?品牌公司没法运营。为什么?税交得太多,老百姓都自己在那儿租,不缴税。

  房地产交易,网络取代实体经济,这个成不成呢?目前还成不了。过去N年,N多个年轻人敲我门,跟我说:“两年我就把你颠覆了!”我说为什么?他说:“网络,就是去中介,把你干掉”。但到现在还没成。原因是什么?我们的规则不支持网络取代。你的信息都是假的,对不对?各方信息都不公开,产权都查不清楚。网络上骗子一堆。按理说,网络干一件事最有效率,把信息彻底透明化,可以去中介。网络目前没干就是信用,信用是基础。阿里巴巴可以,因为是小额高频,房子不行。当房子的基础信息都是错的,当服务提供人的信用都没有验证时,线下怎么可能被颠覆呢?这不太可能。

  好了,如果将来网络能颠覆线下,OK,你把这几个规则建好。规则目前都难,也顾不上。我们就找最有效的招儿,就是把房价硬生生地给摁住,老百姓先别叫,看政府又出手了。这些活都在下一个十年——2019年之后干。

  3、货币与人口的大趋势。当货币超发到中国这种程度,还有什么东西能够资本化承接这个财富呢?目前还没有。去年股市没指望上,现在又回到房子来承担这个责任了,这就是上海,房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳,香港再跌落15%,深圳房价就超过香港。听着都滑稽,不管是从公共服务还是投资回报率来看,我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢?货币都超发到什么程度了?买房子每个月要花三万块,而租房子只用三千,这就是奇点临近了。

  租与买相差了10倍,这事在全球没发生过太多。所以本人认为,造成这轮房地产大起,这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的,涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗?我不认为,因为钞票超发太多,人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回,因为太不合理,小回取决于政策的力度。再是人口聚集与老化。

  人民币国际化。人民币国际化在2019年前门儿都没有,原因是我们没有找到新规则,要用老规则应对。如果说人民币要国际化,哈继铭说,你不断地印钞票还维持汇率不变,理论上你一两年就能把全世界给买了,这是非常荒唐的。

  七、年轻人的机会:新窗口不断打开

  我们在一个新十年,新三十年的第一个十年,旧规则在应对危机,已经走到了比较荒唐的层面。我认为从2019年开始,新的规则会不断诞生。这个时候,我们年轻人的机会在哪里?

  我觉得这不用我说都清楚。因此,我有一个窗口跟排队的理论。

  诸位毕业之后,一进职场,就会发现上海不相信眼泪。你还会发现,你在排队,一帮人等着把十几万/㎡的楼让你接,而你根本接不了:你要攒钱,你排在队伍的最后,你会非常沮丧,那怎么办?当队伍排得太长时,新窗口会打开。当然你不能跑到三四线城市去排,那块儿正在关窗口,你就得到上海、北京、深圳,这些不断开新窗口的一线城市,其实压都压不住,窗口就要打开了。

  新的规则建立,旧的规则诸位可以置之不理了。没必要这个时候接这么高,背上那么沉重的负担。比如,说我们毕业时最想去中国进出口总公司,结果我去到北京,就明白了,这跟我没关系。全都权贵,哪能轮到你,连认识的机会都不给。关键那个公司值得你去吗?也不值。想当年,我爸要是李刚,我就去了,我现在还不知道在哪儿找工作呢,是不是?旧的秩序不值得期待。那个权利游戏由他们玩,玩到那么极致,已经不值得我们期待了。

  八、改变中国的力量就在90后

  新的实践,由年轻人开始在玩了。存量、都市化、金融化,这三个大方向,只有排在队尾的人才有动力,才愿意从小的事情干起。大的公司,干不了,因为惯性,虽然想干,但一试错,就干不下去了。所以这时我要跟年轻人说,其实市场的新窗口才是最值得期待的。

  诸位想想,你们这代人,90后是谁的孩子?我跟你们的父辈差不多年龄,你们就是我们这代人的孩子,又是独生子女,独生子女是什么概念?就是每个人都是富二代,从来没受过欺负,不愁吃不愁穿,农村的可能稍稍差点。你们这代人同时又是社会最有钱的一帮人的下一代。中国五十年代那波人,因为上山下乡又被赶下岗,他们的孩子是80后,整个一代人没钱。所以80后叫“苦逼”,这是他们自己起的,不是别人起的。你们这代人是谁?60后是你们的父辈,中国有一个独特的父爱情结,以至于你们干什么事都会得到社会主流的支持。万众创业、大众创新,不挣钱,你爸说没关系,快把媳妇,好好找找。支持你,不怕失败。

  因此,独生子女要组建家庭,要组织社会,这是非常难的一件事。你们是非常个体、自我的人,唯一的原则就是我们就得讲规则。

  第三,你们受的教育好,因此,你们是有主见的人,你们没有被穷到为了钱不顾一切。我们刚上同济时,这个地方当时是菜市场,家庭主妇挎个小篮子,买肉买多少?买半两。你们现在哪个女同学请客吃饭,还挎个篮子去买半两肉?这事完全不存在了。你们的生活方式,叫去琐碎,这些个琐琐碎碎的事儿,从小不干,如果喜欢烹饪,那是小确信。能烹饪,我牛啊。所以服务业会有蓬勃发展,超过目前。你去三四线城市,不管经济怎么样,餐馆还不错。为什么?90后谁做饭啊。我们要那么大的厨房干什么?房子都应该变了。

  这件事情说明新生活方式的诞生。而且你们是什么?我觉得90后都不太看新闻联播了,都80前在看。也就是对主流话语,你们没有反应。主流你们说什么呢?跟我没关系,爱说啥说啥。我们天天微信,朋友圈,一个接一个的圈子。我们叫小幸福,大语言,语言都和你们不一样。如果是这样,你们又是手机上的一代。在手机上,你们是原住民,又讲规则,所以说我有一个深刻的感觉:80后不会改变中国,改变中国的力量,就在90后。

  队伍越长,开新窗口的时间越近。

  规则更换期,旧秩序不值得期待。

  新实践由年轻一代开始,市场的窗口正打开。

  代际转换与生活方式转换是年轻人红利。

  数字与场景。


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