今天在这儿是想和同学们一块儿交流和思考：中国房地产发生的故事以及它怎么样往前走?我不想说具体数字，也不想说目前市场上发生的状况，比如深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?我觉得市场的小波动，会有很多因素。 我想说大一点，咱们考虑用历史的观点来看，中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻，你们面对的那个市场，如果通过历史角度来看，就会抛开一些短周期的波动，长周期地思考问题。 一、三十年为一世而道更 什么叫“下半场”?一会说白银时代，一会儿说黄金时代，那到底什么是下半场? 这先要从“三十年为一世而道更”说起，《说文解字》说：一生是一个甲子，一世是三十年，三十年为一世而道更。30年到了，大的要变了，30年河东，30年河西，基本就这个意思。 为什么三十年为一世而道更呢?我们回顾历史，好像真这样。 比如说，1919年到1949年，这个大的道更，就1919年的道理在1949年全变了，小的道理就别说了。1979年十一届三中全会召开，以经济建设为中心，1949年那套都变了。 1979年到2009年，事实上到2009年，整个前三十年的大道理都应该变了，那你说怎么现在还没变呢?这个问题后面再说。前面说三十年为一世而道更，道更就是下半场，大道理不变就是上半场。下半场大道理、大规则的转变，就是我要讲的中国房地产的下半场。 中国房地产上半场发生的故事，我们都知道。上半场的波澜壮阔，靠的是什么逻辑和规则走到今天?这个规则还可以延续吗?按照三十年为一世而道更，这个一世走不太长时间，有没有可以预测到什么时候发生惊人的转变呢?今天我就想讲这个。 三十年为一世而道更，这是年轻人最大的机会。从我自己来说，本人是60年代的，我们赶上了大道理的转变。1979年高考，四年后我们毕业了，我们创企业的时候根本没人竞争，再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量，学界也同样道理，根本没人挡你，这就是我们抓住了道更的机会。 接下来的三十年，道更也正在发生。可能大家还没意识到，因此我想，如果我能够提醒大家有这件事，也算对年轻人有个交代。 二、前三十年的“道”是什么？ 在中国前三十年，就是2009年之前，事实上前十年，一直都很慢，直到1989年。1987年去上海外滩，那叫一个乱，因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话，那之后的十年间，突然中国大变，因为我们找到了最基本的商业逻辑，中国人一下子有钱了，有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了，这是前三十年唯一的硬道理和大道理。 土地资本化是中国找到的一条路，从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化，城市化带动了工业化，到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年，这个过程是一个完美的闭环，以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化，推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人，今天叫做有产阶级。凡是没上车的人，事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学，回来突然发现这个快车没他的份儿，发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。 这个快车一路到了2009年，全球经济危机发生了，我们怎么应对?还是发钱。只要房价一涨就打压，不行就发钱，因为这是我们完美的闭环。没有一个更大的逻辑闭环，能取代这个基本逻辑。这就是中国基本逻辑。 
由此，在2008年经济危机之前，终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套，而是我们这套，叫做“中国模式”。中国模式，最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑，不适合其他国家，因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式，提两年，不提了，为什么?不可靠。从某种程度来说，是毛主席做了征地，邓小平做了市场化的规则，江泽民开始兑现。 三、新模式的奇点临近 这个模式走到2008年，发生了世界规模的经济危机。事实上，当时房奴这件事，大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激，这个模式就走到今天了，但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。 
目前，如果在上海这样的城市拿地，那么一小块地，一百家房地产开发企业抢，就会面粉贵过面包，大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地，盖个房子，就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。 深圳去年经历了50%的上涨，上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚，想在上海立足的话，我们得付出多大代价呢?八十平米，在内环或者说中环，你每个月的按揭大概在两万块以上，好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半，是什么工作能让夫妻俩人，每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样，奇点也在临近了。 城市化，城市化，上海当然塞车塞得要命，市区房价这么贵，都周边买房了。德州是山东的三四线城市，我去了一趟，德州说陈劲松来，那就太好了，你帮我卖楼吧。我说，我对德州不了解，来这是因为其他事。结果到了德州，我发现，马路非常宽阔，比上海的还宽;城市公园修得非常棒，快赶上深圳华侨城了。但是没车，商业街关门，房子大，这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是，你解决的三个问题，主要参与人，可能都不太愿意进去玩了。 这个流程再继续这么走行吗?那不这么走，怎么走?大家说，不对，现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化，我们下半场怎么演化? 四、旧规则应对新危机 现在政府负债非常高，要降杠杆。房地产升值正在打压，上海深圳出台非常严密的政策要打压，这个圈不是乱的吗?货币当然还在超发。那这个规则怎么变?我不是算命先生，我当然不知道，但我可以通过结构性来分析，中国的发展，历史有惯性，惯性可能有部分规律。 事实上下半场已经开始了。 开始的时间是2008年。2008年的时候，刚才我说的所有的矛盾都已经出来。1979到2009应该结束，但没结束，原因是什么?碰到了世界性经济危机，以至于应对挑战，我们没有一个新的武器。我们只能用老的，这个老的就是四万亿的刺激，继续用原有规则。 十八大开了，我们觉得应该改吗?没改。为什么?虽然到了2016年，但我们还是用历史来看一下。 
这是中国在三个三角上的回应，历史上这么走过来，我们总会遇上阶段性危机，然后启动改革红利，改革红利产生一点，危机一过，我们就很自豪，认为中国模式可以不断循环往复。 民国时，我们认为找到了应付危机的手段，按部就班，西方民主。突然1919年巴黎和会，西方那帮给我们灌输民主思想的老师欺负我们，面对第一次世界大战中国被瓜分的危机，整个中国的知识分子完全倒向俄罗斯。就是老模式应对民族灭亡，觉得慢了，觉得不行了，得用新模式。只要一个大危机一来，中国人立马就能找一个快速解决问题的办法。 1949年的历史就不说了，1979年也一样，中国是到了崩溃的边缘。我记得我来上海读大学的时候，哈尔滨的同学都特别羡慕我。为什么?上海读大学，不吃粗粮啊。 接下来就是1979年到1989年的故事。“三十年为一世而道更”的头十年，一般是怎么过来的?并没有找到很好的，我们用的是老模式应对危机。那是什么?双轨道，计划经济继续干。 同样在今天，09年到19年，我们也用老模式，就是土地财政这套来应对新危机，为什么?新的模式没成熟。我们整套新模式是第二个十年确立的，1989年到1999年才完全确立。诸位，我们要用历史的观点来看，历史具有强大的惯性。 
历史在头一个十年都是用老模式应对新危机。为什么说中国1979年到1989年非常伟大?当时的领导人邓小平，对所有新的尝试的态度是，可以试，大不了就关。朱镕基说证券交易所可以开，大不了关，当时我们是这样的态度。 都是老马拉破车，俄罗斯是，中国也是。但俄罗斯干了一件蠢事，就是把老马停了，把旧车拆了，希望再造新车。中国不是，中国是老马继续拉着，同时在车上，修自行车，修摩托车，实在拉不动，自行车摩托车也能对付，继续往前跑，中国改革成功了。 这是中国的标准模式，我相信在应对危机时，其实走的是同样的模式。目前就是类79年到89年，旧的模式走不下去，但还得用。 五、新模式诞生于第二个十年 新的模式，我预计在2019年到2029年将全部诞生。这个“三十年为一世”的第二个十年，非常有意思。目前中国所有主流的公司，最牛的公司，全部诞生于这个时期：万科、华为……多的去了，包括世联也一样。那1979年到1989年诞生的公司，年广久、步鑫生，他们在哪儿?当时我们毕业时最想进的公司是什么?最牛的公司是什么?中国进出口总公司，那可比银行和政府都好很多，现在在哪儿?烟消云散。因为规则改了，那个公司就不存在了。 所以不要看过去十年那些公司有多厉害，很多在第二个十年，就土崩瓦解了，然后新的力量，会变成一个庞然大物，在1999年到2009年的时候，他们赚了市场上最多的钱。 我们希望把这个模式，假如用这个历史框架是成立的，换，而且我认为有合理的，换。我们也可以想想，新三十年。 
现在处于什么时期?我们完全可以拷贝过来，所以我也不着急了。原先我是着急，新模式，新模式，老呼吁收房产税。有炒楼的人，天天问我买不买房子，我说你现在有多少，他说有十几套。我就生气，这坏了，房子都在他们手里，他也不往外拿。 为什么在中国，REITs总也诞生不出来?税收有问题，税收要改，但说了一百遍都不改。公有住房占上海总存量超过50%，运营效率极低，为什么不市场化?白领都跑那么远住，怎么生活?改呀。容积率要提高，多提供点基本配套给白领们，哪怕是提供一些低端住房也好，比如同济大学这么漂亮的校园，需要清洁工，那清洁工的生活成本太高了，霍院长得背负多大的压力挣钱。这虽然是个问题，但没人理。为什么?因为上海郊外的土地要卖钱。 现在我们处于旧模式应对危机和新模式诞生的时期。急也别急，也挺好，给诸位年轻的学生们一点时间，正像我们当年在学校读书那样，你们现在可以尽情地去谈谈恋爱，问题也不太大，因为什么?没那么快，没说机会就没了，该干啥还可以干啥。 六、从三个角度看新规则 如何判断当下或未来的规则到底会怎样?如果诞生新规则，那规则是什么?我不想用算命先生的那套来说，将来上海房子一定会30万以上，这么说是误导。 我们来看规则怎么样?我觉得马蔚华的三句话非常好： 不知未来者，无以评判当下; 不知世界者，无以理解中国; 不知宏观者，无以处理微观。 买不买房?怎么买房?这事很微观。但宏观到底是什么?你不知道确实很难下定决心。那我们变成了炒股的那帮人?迷信短期的K线图，我们会很累，还浪费我们的时间、精力。 为什么现在是新模式的诞生期呢?就是法律和规则一定会落后于实践!这大概需要十年左右。 年广久，从招七个雇工给他炒瓜子，到私营企业法颁布，多久?小岗村土地承包开始没到十年，因为是逼得没饭吃，但是法律一定会落后于实践，目前是新规则的诞生期。那新规则会怎么样呢?三个角度来看。 1、未来三十年中国将彻底完成城市化。那这个城市化是什么样的呢?德州的案例告诉我们，中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了，三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律，任何人也没有办法。在日本，大东京都市圈集结了多少人口?整个日本两亿人，大东京都市圈就有五千万人，占了全国总人口的四分之一，比例远远超过上海加北京，真吓人。那首尔集结了多少人?韩国一半的人。我们在东京、首尔搭地铁，如果不按那个线，一定会晕，因为太复杂了。这个是全世界、东亚城市化的未来，没有办法，产业必须聚集，人口必须聚集，这帮人才有活路。否则，大家都集中在四线城市干嘛呢?挣谁的钱?这就是大都市圈化，是中国城市化的未来。 
目前中国的一线城市，距离完成它的使命，还差得太远。就以上海为例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口;但实际情况却恰恰相反，上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率，比深圳还低很多，没超过2.5。我去张江高新区，容积率和硅谷差不多。但咱们是美国那种条件吗?年轻人在上海怎么活?我不清楚。要都是高精尖人才也行，关键是再高精尖也得有倒咖啡和扫地的。我们对城市的理解总要曼哈顿最美那面，不去看曼哈顿旁的贫民区，你看大纽约，大纽约几个问题上海第一，上海的住宅占整个上海总面积的比例太低。我们认为向曼哈顿学，就得多搞产业，多搞高大上的金融，这完全是误解。曼哈顿那么多高楼，真正的写字楼、住宅占多少?你放开想也想不到，超过一半是住宅和公寓，包括黑人区，不太好的区，但确实很便宜。也就是说，雄心勃勃的年轻人，刚毕业，他靠自己的努力，能活;但现在在上海，不管有多少雄心勃勃，年轻人已经活不下去了。 那什么才是大城市所为呢?城市是个容器，不能只要光鲜那面，不能只容纳老板，员工在哪里?他们的成本是多少?北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造，原先旧城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是从深圳的农民房开始创业的，而且是跟人合租。大众创业万众创新，相当数量都会从农民房里走出来。聂耳的《义勇军进行曲》不是诞生在高大上的音乐工作室，而是上海的一个小阁楼，不然怎么会那么有激情。 从未来来看，中国的大城市，如果要完成它的使命，我觉得需要补的课特别多。本人觉得，从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么?怎么说——高楼。当时我听到很多人说，楼一高就会带来城市交通的不好，胡说!高楼才能把城市交通，来回通行降下来，只有高楼才能节能减排，那些小别墅是最不环保的。上海的车牌号都已经炒成这样了，曼哈顿的人出门一般不开车，那是我们的榜样城市。上海要成为世界级的城市，没别的办法，照着曼哈顿猛学就对了。旧的公有住房，凭什么搞那么多产业?凭什么搞那么多写字楼?能盖什么就盖什么。我们现在看纽约，生机无限活力澎湃，公园附近，你看年轻人，当然现在成为新的Fashion，非常hot，物价也上去了，没关系马上另外一个区就诞生。同样，我们上海的楼不够，那就麻烦。上海的楼，是严重不足。什么叫供应侧改革?这就叫供应侧要改革。市场已经明明白白告诉你了，为什么不改呢?这是第一个结论。 第二个结论，公共服务。为什么大家都要挤在一线城市?公共服务还不错：广州医疗好，上海教育好，深圳机会多，公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革，不是土地财政的改革，那怎么改呢?最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收，因为原体制没动，还是土地财政，如果税收从房产税上开始产生，公共服务必须上。这个是没有办法的，国际通用。 第三当然是存量房，是存量房的深化，不是新房。存量房怎么才能不断分化、变现?那么多二线城市，那么多写字楼，都在那儿空着。上海的写字楼，招租现在都已经出现了麻烦。上海写字楼的租金这么高，三分之一是P2P公司贡献的。他们租楼，不跟你谈价钱，上来就整层整层地租，一层两层地租，比如e租宝，那都骗子。什么才能支撑住这么高的租金呢?所以我觉得该改。就是用未来看当下，未来是谁?曼哈顿、东京、首尔，没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者，既不出租也不卖，坐等升值，这个合理吗?既得利益者觉得挺合理，他们付出了代价，当时谁让你没眼光呢?但当年轻人起来的时候，你们毕业的时候，这个就不合理了。 2、如果从世界看中国的话，我们就来看中国跟美国房地产的产业对比。在美国，市值前十的房地产企业，没一家是开发商，全都是REITs，比如美国西蒙地产。各种各样的REITs，占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程?房地产本身就是金融。上海之所以补涨，就是钱超发了。美国经过什么?商业不动产证券化。这是一次大的，第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化，按揭证券化，关键是它的按揭会有一个次贷。 
服务深化，比如说租房子，在上海买不起房子，发生多少租房子的故事?一把辛酸一把泪。美国为什么没有那么多辛酸，那么多泪?你看他租房子的品牌化。在日本，60%的存量房由品牌公司拥有，而中国都自己在长。为什么?品牌公司没法运营。为什么?税交得太多，老百姓都自己在那儿租，不缴税。 房地产交易，网络取代实体经济，这个成不成呢?目前还成不了。过去N年，N多个年轻人敲我门，跟我说：“两年我就把你颠覆了!”我说为什么?他说：“网络，就是去中介，把你干掉”。但到现在还没成。原因是什么?我们的规则不支持网络取代。你的信息都是假的，对不对?各方信息都不公开，产权都查不清楚。网络上骗子一堆。按理说，网络干一件事最有效率，把信息彻底透明化，可以去中介。网络目前没干就是信用，信用是基础。阿里巴巴可以，因为是小额高频，房子不行。当房子的基础信息都是错的，当服务提供人的信用都没有验证时，线下怎么可能被颠覆呢?这不太可能。 好了，如果将来网络能颠覆线下，OK，你把这几个规则建好。规则目前都难，也顾不上。我们就找最有效的招儿，就是把房价硬生生地给摁住，老百姓先别叫，看政府又出手了。这些活都在下一个十年——2019年之后干。 3、货币与人口的大趋势。当货币超发到中国这种程度，还有什么东西能够资本化承接这个财富呢?目前还没有。去年股市没指望上，现在又回到房子来承担这个责任了，这就是上海，房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳，香港再跌落15%，深圳房价就超过香港。听着都滑稽，不管是从公共服务还是投资回报率来看，我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢?货币都超发到什么程度了?买房子每个月要花三万块，而租房子只用三千，这就是奇点临近了。 
租与买相差了10倍，这事在全球没发生过太多。所以本人认为，造成这轮房地产大起，这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的，涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗?我不认为，因为钞票超发太多，人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回，因为太不合理，小回取决于政策的力度。再是人口聚集与老化。 人民币国际化。人民币国际化在2019年前门儿都没有，原因是我们没有找到新规则，要用老规则应对。如果说人民币要国际化，哈继铭说，你不断地印钞票还维持汇率不变，理论上你一两年就能把全世界给买了，这是非常荒唐的。 七、年轻人的机会：新窗口不断打开 我们在一个新十年，新三十年的第一个十年，旧规则在应对危机，已经走到了比较荒唐的层面。我认为从2019年开始，新的规则会不断诞生。这个时候，我们年轻人的机会在哪里? 我觉得这不用我说都清楚。因此，我有一个窗口跟排队的理论。 诸位毕业之后，一进职场，就会发现上海不相信眼泪。你还会发现，你在排队，一帮人等着把十几万/㎡的楼让你接，而你根本接不了：你要攒钱，你排在队伍的最后，你会非常沮丧，那怎么办?当队伍排得太长时，新窗口会打开。当然你不能跑到三四线城市去排，那块儿正在关窗口，你就得到上海、北京、深圳，这些不断开新窗口的一线城市，其实压都压不住，窗口就要打开了。 
新的规则建立，旧的规则诸位可以置之不理了。没必要这个时候接这么高，背上那么沉重的负担。比如，说我们毕业时最想去中国进出口总公司，结果我去到北京，就明白了，这跟我没关系。全都权贵，哪能轮到你，连认识的机会都不给。关键那个公司值得你去吗?也不值。想当年，我爸要是李刚，我就去了，我现在还不知道在哪儿找工作呢，是不是?旧的秩序不值得期待。那个权利游戏由他们玩，玩到那么极致，已经不值得我们期待了。 八、改变中国的力量就在90后 新的实践，由年轻人开始在玩了。存量、都市化、金融化，这三个大方向，只有排在队尾的人才有动力，才愿意从小的事情干起。大的公司，干不了，因为惯性，虽然想干，但一试错，就干不下去了。所以这时我要跟年轻人说，其实市场的新窗口才是最值得期待的。 诸位想想，你们这代人，90后是谁的孩子?我跟你们的父辈差不多年龄，你们就是我们这代人的孩子，又是独生子女，独生子女是什么概念?就是每个人都是富二代，从来没受过欺负，不愁吃不愁穿，农村的可能稍稍差点。你们这代人同时又是社会最有钱的一帮人的下一代。中国五十年代那波人，因为上山下乡又被赶下岗，他们的孩子是80后，整个一代人没钱。所以80后叫“苦逼”，这是他们自己起的，不是别人起的。你们这代人是谁?60后是你们的父辈，中国有一个独特的父爱情结，以至于你们干什么事都会得到社会主流的支持。万众创业、大众创新，不挣钱，你爸说没关系，快把媳妇，好好找找。支持你，不怕失败。 因此，独生子女要组建家庭，要组织社会，这是非常难的一件事。你们是非常个体、自我的人，唯一的原则就是我们就得讲规则。 第三，你们受的教育好，因此，你们是有主见的人，你们没有被穷到为了钱不顾一切。我们刚上同济时，这个地方当时是菜市场，家庭主妇挎个小篮子，买肉买多少?买半两。你们现在哪个女同学请客吃饭，还挎个篮子去买半两肉?这事完全不存在了。你们的生活方式，叫去琐碎，这些个琐琐碎碎的事儿，从小不干，如果喜欢烹饪，那是小确信。能烹饪，我牛啊。所以服务业会有蓬勃发展，超过目前。你去三四线城市，不管经济怎么样，餐馆还不错。为什么?90后谁做饭啊。我们要那么大的厨房干什么?房子都应该变了。 这件事情说明新生活方式的诞生。而且你们是什么?我觉得90后都不太看新闻联播了，都80前在看。也就是对主流话语，你们没有反应。主流你们说什么呢?跟我没关系，爱说啥说啥。我们天天微信，朋友圈，一个接一个的圈子。我们叫小幸福，大语言，语言都和你们不一样。如果是这样，你们又是手机上的一代。在手机上，你们是原住民，又讲规则，所以说我有一个深刻的感觉：80后不会改变中国，改变中国的力量，就在90后。 队伍越长，开新窗口的时间越近。 规则更换期，旧秩序不值得期待。 新实践由年轻一代开始，市场的窗口正打开。 代际转换与生活方式转换是年轻人红利。 数字与场景。 |
