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牛刀:住房与投资——写给杭州书记公开信之三 
作者:[牛刀] 来源:[牛刀博客] 2008-11-07
杭州市委王国平书记:

从趋势看,中国经济的调整还只刚刚开始。这一轮的调整周期大约为三至五年,或许更长。根据不动产的价值规律,在经济调整期,不动产的价值面临重估,说的直接一点,所有不动产的价值都将缩水,市场价格走低。尽管政策的因素可以改良市场的基本面,但无法扭转大的趋势。经济的调整一旦为市场确认,大概不是人为或政策的因素,所能扭转。

作为地方政府应该清醒地看到经济调整对地方经济的影响,反思过往经济的增长是否得以持续,问题出在什么地方,如何挖掘新的经济增长点,以应对经济的大调整。很显然土地财政是不可持续的,因为城市的住宅用地如果不加以必要的控制,总有一天会被你们卖完。继续沉迷于房价暴涨中的兴奋与梦想,已经不切实际了。地方政府应该从这场甜蜜的梦中醒来,重新寻找出发的地方,否则,会因因循守旧、死抱着既得利益不放而被民众所唾弃。

你的关于杭州88%的人都有自有住房,房价下跌会使他们的资产缩水的理论,是对经济理论的无知。住房的价值体现在两个方面,一个是货币价值,一个是使用价值。中国城市居民买房大多是用来居住的,它体现的是实用价值,市场房价对使用价值来讲不起作用,也就是说,房价的涨和跌,对于已经使用房子的人来说,价值没有改变。

住房作为货币价值,是中央政府一直不予鼓励的,尽管投机炒房在最近两年占到一定的比重,其它城市20%到35%,在你治下的杭州达到了45%,为炒房比例最高的城市之一。很显然,作为房地产的投资人,在前两年应该获得了超过其他很多行业的投资回报,不说是暴利起码也是一本万利,并套去了银行大量的资金,直接将风险转嫁给了银行。现在房价跌了,作为投资人,应该具备抵御风险的能力。政府没有义务,来保证投资人的收益,除非你本人也是投资人。

从宏观层面来说,中国经济最大的缺陷是内需严重不足,其主要有三大因素构成:一是社会保障体系不健全,国民对未来信心不足,如果消费过大会影响未来生活;二是城市居民固定支出比重过大,相当一部分人不堪房贷压力的重负,以致无钱消费;三是城市居民购买力下降,通货膨胀过高。2007年,中国内需对GDP的贡献为39.7%,而投资占到38.5%;美国同期的内需为73%。看看这个差距,我们就应该知道,作为政府应该不遗余力的提高城市居民购买力来扩大内需,而不是以维护高房价的方式来压抑内需。

也许你会说,救楼市就是救经济。那么,楼市和经济究竟是一个什么样的关系呢?说楼市带动了经济发展正确吗?我的观点肯定是错误的。作为行业经济,房地产业应该纳入到宏观经济的整体运营之中,不能脱离宏观经济的运营轨道而独立其实,自搞一套。去年,房地产业对GDP的贡献仅为5.6%,怎么可能绑架宏观经济呢?有人认为,房地产投资将直接拉动相关行业2.2倍的投入,理论上来讲是没错的,而实际情况是,当房地产业在宏观经济的轨道中运行良好时,对相关行业有拉动作用;当房地产业脱离宏观经济的轨道运营时,对相关行业是极大的破坏作用,目前,这种破坏作用正在显现。

显然,中央政府已经预计未来三年房地产投资将会大幅下滑,并宣布两万亿投资铁路的计划。这两万亿,不仅改变了中国经济的投资结构,也弥补了房地产投资下滑的空间,同样保持了中国经济的增长。我们用民间的视野来看这两万亿的投资,结论也就出来了:在本轮宏观经济的调整中,中央政府时机已经打算放弃对现有房地产业的支持,而将下决心从体制上解决房地产的问题。我们去年房地产业的销售收入为2.9万亿,即使明年只有这一般的收入,也不能撼动中央政府改变住房供应体制的决心。

对住房与投资,我在宏观层面上已经谈了我的不成熟的看法,对微观层面已经没什么在好说的了。未来三年,都不是中国不动产投资的好时机,以后有没有机会,当然很难说。不动产因为变现能力极差,贬值和升值的过程同样漫长,中间的小幅波动对市场基本没什么影响。不知你以为然否?

所以,我将以公开信的形式,以《住房与体制》、《住房与经济》、《住房与投资》、《住房与民生》四篇与你商榷。言语不当之处,还望海涵。

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