据21世纪经济报道，中国房地产大亨任志强笑了，他在2007博鳌房地产论坛上说：“没买房的人都亏了。”他还说：“我们希望政府不断的宏观调控，因为调控一次房价就涨一次，开发商就乐得合不上嘴了。”虽然任志强挨了许多骂，但是面对滚滚的财源他还是忍不住地笑了，他笑得自信，他笑得很有理，他笑得让人深思。

毋庸置疑，任志强的笑是针对政府关于房地产的宏观调控，他说政府的调控政策搞反了方向：“我们几年前就不讨论泡沫了。政府在今年年初已经提出增加供给，政府如果知道有泡沫能说增加供给吗？用增加供给来解决泡沫问题，有这个说法吗？”

这一回如果更多的指责这位商人已经显得没有太多的道理，因为政府对房地产的调控已经实行了许多年，调控的目标是要稳住房价，房价非但稳不住，一个劲的往上涨，可见政府的调控基本没有起到作用，就连《市场报》都直言不讳：“房价疯涨为哪般：九龙治水难扼房价”，我以为政府的调控是应当受到质问了。

笔者观察中国房地产价格问题也有许多年了，基本立场是赞成“国六条”和“双房限”，至于为什么不见成效，笔者以为许多问题仅仅纸上谈兵不行，需要有非常具体的办法，“国六条”说来说去还是一纸空文。就连“双房限”中90平米的概念都争论不休，今年1月10日14时左右，建设部网站上贴出一条说明，宣布《关于征求90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）意见的函》予以废止。那个时候，“国六条”已经公布8个月了，关于一个90平米的概念还在进行争议，你说这个调控会有什么积极成果？

再说经济适用房，这也是一个模糊概念，在“国六条”中又提出了一个“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”并且确立了“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的基本原则。

“中低价位、中小套型普通商品住房”、“经济适用住房”、“廉租住房”究竟是一个什么样的概念，如果中央政府的调控中并没有非常细致的办法就一定会落空。当然这是还需要各地依据当地的情况提出相应的意见。如果没有明确的定义，没有实施细则也会成为一纸空文。例如“中低价位、中小套型普通商品住房”就竟是一个什么概念，它和90平米是什么关系， 90平米本身也是非常笼统，因为89平米也是小于90平米，房地产结构如何根据各地的情况实行调整基本是一笔糊涂账。经济适用房，为什么是经济房？面对什么样的人群销售？廉租房为什么廉租，面对什么样的人出租；甚至包括这些“经济”和“廉租”的投入资金来源都没有明确的界定，这一系列的问题不落实，因此就很难让这种调控政策落地。

前几天看到天津电视台的一档节目，说的是天津针对拆迁的双困户落实了廉租房，不过受租人还需要通过电脑摇号，也就是说这种每月租金为1元的住房非常紧缺，前后就推出几千套，受益面非常窄。其实许多地方的推出的经济适用房也是远远低于需求，购买经济适用房的条件如果过宽，很难满足需求；条件过于苛刻的话，即便有权购买了也未必能买得起。无论经济适用房还是廉租房如果都能保证供给，房地产价格一定能趋于平稳。有一个报道说：北京市对经济适用房的规划建设，2006年规划建设52.3万平方米，2007年规划建设114.7万平方米。那么我们就根据这个报道算一笔账：以2007年为例，我们不多算，每套平均80平米，共计解决1.43万套。每一套人口按4口人算，共计改善5.72万人的居住问题。北京市的现在常驻人口总数大约在1350万左右，外来的几百万统统不算，每年改善居住条件的人口比例是4.2‰。如果依照这个速度推出经济适用房，不要提出更大的期望，改善15%的居民居住问题大概需要35年的时间。现在的问题是北京调查显示有6成居民不起房子，如果让他们都能买得起经济适用房的话需要140年的时间。面对这种需求任志强能不笑吗？

政府说的供给不足，主要是中低价位经济适用房供给不足，政府在调控中的力度又甚微，导致整个调控不见成效。

任志强笑了，他说：“政府在今年年初已经提出增加供给，政府如果知道有泡沫能说增加供给吗？用增加供给来解决泡沫问题，有这个说法吗？”很明显任志强是在偷换概念，这笑中藏奸。赚了大把的票子装进口袋这大概就是这位商人所说的“房地产行业比任何行业都具有公益性”——而实际上是自己获利最大而已。他的理由是既然供给不足，何谈泡沫？这一点我已经多次说明中国人口太多，对住房需求空间大，而且还有农民进城的问题，因此房地产的泡沫不容易显露，但不是没有，现在开发商笑了，因为他们大赚了一笔，其实就有泡沫，没有这泡沫他们也不能赚这么多钱。中国房地产的特征就是市场供给不足与泡沫并存。

现在城市中的高收入者有两套或者更多套住房的人家非常普遍，其中包括公务员、国企高管，民企业主、大学教师、医生、律师等等。房地产的炒作已经成为有钱人进行的一种游戏，这些有钱人通过炒作获取巨额利润。由于整体上需求旺盛，因此这些泡沫就被掩盖了。

政府对房地产炒作似乎毫无办法？几年前国家税务总局就提出对土地持有环节收税，如果国家开征土地使用税，并进行累计递增和对中小面积住户实行免征或者退税政策，炒作房地产的成本就会加大。中国的土地成了免费的午餐这是世界上绝无仅有的，无疑，这种现象对有钱人无限制占用国有土地有利，对房地产炒作有利。

任志强笑了，他说：“北京去年地价上涨了26%，房价只上涨了9.1%，相当于地价增长的一半左右。”言外之意北京的房价还会要涨。对此我并不怀疑，不久之前我写过一篇短文：《房价“刘翔”速度之究竟与对策》，文章中提出：“作为房子本身的造价，尽管这些年生产资料价格上涨，构成房子的成本价增加是同步的，并不是太大，这和房价相比不足为道。那么现在房子价格上扬这么快，是什么原因呢？我以为是城市化的结果。例如过去城乡结合部的房价很低，现在要成为城市中心地段，开发后将成为商业中心，这里的土低价已经变成寸土寸金，有的甚至是寸土尺金，这种变化就是城市化的成果，因此在解决中国房地产价格的问题必须抓住这个牛鼻子。”

任志强说地价上涨的速度远远高于房价上涨的速度，这并不能够具体说明开发商究竟在土地升值中捞到多少好处，但是城市化的成果究竟应当如何分享不能回避。

笔者认为：关于分享城市化成果的问题，政府不能让开发商分享其中太大部分而成为暴利。政府分享的城市化成果——通过土地出让的收益，不仅用于城市建设，而且也应当把这部分收益用于推出廉租房和经济适用房的建设，关于经济适用房与廉租房的定义要用法律的形式予以固定下来，这种房源供应的对象，价格，都要有很严格的法定程序确定，让城市真正需要住房的居民也能分享到这种城市化的成果，如果是要解决城市中低收入家庭的住房问题，城市建设需要推出相当数量的经济适用房和廉租房，不然必然是远水不解近渴，不一定奏效。政府也可以把这种收益转让给一些由于城市建设需要而拆迁的住户，解决城市建设中造成拆迁居民住房具体的困难。总之，城市化的成果是国家的，应当用之于民。

“国六条”中提出：“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”我看现在也没实现，我所在的城市已经把目标对准上个世纪90年代前后建设的住宅，这种拆迁无疑会带动周边地价、房价更快的上扬。

在贯彻“国六条”、“双房限”中既没有实现增加供给，特别是满足中低收入家庭需要的房子，其中对“中低价位、中小套型普通商品住房”、“经济适用住房”、“廉租住房”的解释与实施细则都不够详细也导致市场供给不足。政府在调控中也确实没有认真考虑如何分享城市化的成果中，既要做的透明，又要把绝大部分利益转让给公民，特别是既需要住房的公民。

任志强在2007博鳌房地产论坛的发言还算是坦诚，需要思索的是政府的调控需要有实质性的进展，不然的话房价还是让开发商赚了空子。房地产的调控责任在于政府，政府调控不能是一纸空文，是需要出钱的，这个钱从哪里来？就要从城市化的成果——土地的增值中抽出来，而用之于民。政府不出钱，所有的调控必然是空话。开发商是不会自觉去进行什么调控，代替政府行使这个职能，现在开发商在嘲笑政府的调控，显然政府实失策了，政府的调控成功与否决定于城市化成果如何分享，取决于政府如何增加整个建设的投入。