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古代中国的房屋限购令 
作者:[新法家] 来源:[侨报2011年04月07日] 2011-04-08

    明朝仇英所作《清明上河图》展示了明朝中期苏州房屋建筑。

  今年一月,北京出台了被称为近30年来最严厉的购房政策“京版国八条”。之后,上海、广州、深圳等城市也陆续出台了限购政策。本版要详细介绍的,是“古版国八条”,古代中国曾经出台过的限制性购房政策,以飨读者。

  西汉人只能购买邻居的房

  西汉建国后不久,在汉高祖刘邦的妻子吕雉吕太后当政的时候,朝廷颁布了如下规定:

  “欲益买宅,不比其宅,勿许。”(《二年律令•户律》)

  这条规定的意思是说,你想买房,可以,但有一个条件:你要买的房子必须紧挨着你现有的房子。

  要问当时为什么会出台这样奇怪的限购政策,解释起来很复杂,概括地给出这么几个原因:

  一、西汉初年土地私有化还不明显,居民的宅基由政府统一划分、统一分配,一户家庭只给一块宅基,集体主义和理想化的色彩很浓厚。为了维持这个状态,政府不希望再出现土地兼并,不希望部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却身无立锥之地。所以政府一方面限制出售:“受田宅,予人若卖宅,不得更受。”(《二年律令•户律》)意思是凡是国家分给你的房子或宅基,你可以卖掉,但卖掉之后就不能再申请分配了;另一方面限制购买,“不比其宅,勿许。”意思是想买房可以,问问邻居是不是刚好要卖,要是碰到这种好机会,你就买,要是碰不到,还是打消购买第二套房的念头吧。

  事实上,一人想买房而刚好其邻居又想卖房的概率是不会很高的,因为这个缘故,西汉初年的住房交易也非常少见。

  二、西汉登记人口和房产,用的是很原始的“手实”加“举发”手段。家里有多少人,住多大面积的房子,你自己报,这叫“手实”。万一你为了少交人头税和财产税,少报人口和房子怎么办?不怕,政府鼓励邻居检举揭发,揭发属实,抓你坐牢,没收你的家产,一半家产充公,一半家产用来赏给检举揭发你的邻居,以资奖励,这叫“举发”。

  邻居们想举发,必须知道你家的底细,如果你经常搬家,像候鸟一样迁徙,邻居是很难清楚你家底细的,所以为了方便邻居们“举发”,政府必须把每一户居民都尽可能固定到一个地方长期定居。限制你只能购买紧邻的房子,等于是把你和你的家庭固定到了一处,这样一来,邻居便于检举,政府便于管理。

  “求田问舍,先问亲邻”延续多个朝代

  进入唐朝,政策变了。这期间,出台了一种持续了一千多年的限购政策,用八个字来总结,叫做“求田问舍,先问亲邻”。什么意思呢 就是买地皮也好,买房子也好,不光要经过原业主的同意,还必须经过原业主邻居和族人的首肯,否则,不管你付给原业主多少钱,签订的合同多么完美,在法律上都是不被承认的。

  唐朝的规定是这样的:“天下诸郡,应有田宅产业,先已亲邻买卖。”(《唐会要》卷85)意思是全国不管哪个城市,一切地皮和房产,想出售,先问你亲戚和邻居是不是同意。

  五代十国的规定:“如有典卖庄宅,准例房亲邻人合得承当。若是亲邻不要,及着价不及,方得别处商量,和合交易。”(《全唐文》卷996所载后周广顺二年律令)卖房的时候,先问四邻和族人是否想买,如果他们不愿,或者出的价太低,你才能卖给其他人。

  宋朝的规定:“应典、卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。房亲着价不尽,亦任就得价高处交易。”(《宋刑统》卷13)比五代十国时还要细致,还明确了征求意见的顺序:先问族人,后问四邻。

  元朝的规定:“前去立账,遍问亲邻,愿与不愿执买,得便与人成交。”(《至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》,收录于《中国历代契约会编考释》)光口头上征求亲邻同意无效,还得立一张“问账”,让族人和邻居在上面挨个签字,大伙都同意你卖房了,你才能出售。

  明朝的规定跟元朝相同。

  事实上,一直到清朝,甚至到了民国,“求田问舍,先问亲邻”的规矩还在局部地区持续,因为亲邻找麻烦而不得不取消交易、退换房产的案例屡见不鲜。新中国成立前夕,还有人在买房之前,先在报纸上刊登启事,让原业主的族人和四邻直接跟购房人联系,有意见赶紧提,别等成交之后找后账(参见1946年11月1日杭州《正报》第一版《国立浙江大学置产征询》,上海《申报》、重庆《新民报》、广州《民国广州日报》等民国报纸也经常刊登类似启事)。

  自元朝始严禁官员买房

  从元朝开始,还出现了一种有趣的购房政策:不许当官的买房。

  严格讲,不是禁止所有官员买房,而是禁止蒙古官员在原南宋统治区域如江苏、浙江、福建等地买房(参见元刻本 《大元圣政国朝典章》卷19《禁官吏买房屋》)。为什么做出这种规定呢 有两条原因:

  一、蒙古人灭了金国、西夏、大理和南宋,从前朝那里继承了许多国有房产。在灭国的过程中,死在铁蹄下的平民不少,那些平民的房子也因为无人看管而收归国有。这样,在元朝初年,政府手里就握有大量公房,可以随心所欲地分给各级官员,作为他们的办公楼或者家属院。换句话说,大多数蒙古官员都能分到房子,没必要再去购买。

  二、南宋刚灭亡时,一批蒙古人跑到江南做了官,这些人素质极低,嫌分到的公房太小,出去借住或购买民房。借住民房的不仅强拿强要,而且强奸杀人;购买民房的也很蛮横,譬如一套房市价十万,他们只给五千,甚至一分钱不给,弄一张假合同,逼着原业主签字画押,那房子就成他的了(参见 《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他们这样做,激起了极大民愤,各地义军纷纷起兵抗元。为了抚慰江南、化解民怨,元世祖忽必烈颁布了禁止蒙古官员在江南购置产业的严令。

  到了明清两代,不许官员买房的政策进一步扩大化,朝廷禁止所有官员在工作所在地买房。

  明朝的规定是这样的:“凡有司官吏,不得于见任处所置买田宅。违者笞五十,解任,田宅入官。”(《明代律例汇编•万历问刑条例•任所置买田宅》)敢在工作所在地买房,让朝廷得知,扒光裤子打五十板,开除公职,最后还要没收房子。

  清朝的规定更厉害:“凡有司官吏,不得于现任处所置买田宅,违者笞五十,解任,田宅入官。”(《大清律例会通新纂》卷8《户律•田宅》)这一条是照搬明朝的法律。

  “旗员历任外省,有在任所置产者,勒限责令,变价回旗。如有隐匿不报,查出财产入官,地方官失察,照例议处。”(《乾隆实录》卷8)不光限制官员购房,还限制旗人购房,凡旗人去外地工作,胆敢在工作所在地买房,其所买房产由朝廷强制拍卖,拍卖所得归政府所有。

  如发现旗人在工作所在地买房,当地官员也有责任向朝廷举报,如不举报,一旦查出,跟着买房的旗人一起受处分。

  为什么强求“先问亲邻”

  买卖房屋,只要买主卖主两厢情愿就足够了,为什么还要经过卖方族人和邻居的同意呢?
 
  《千年楼市:穿越时空去古代置业》(花城出版社2009年出版)对这个问题有详细解答,其实概括来讲,原因无非两条:

  一、为了保护宗族财产不流失。古代中国从来不存在明晰的完全属于私人的物权,一切不动产在法律和道德两种层面都是既属于个人又属于族人的,尤其祖辈遗留的房屋,如果未经叔伯兄弟的同意就拿来出售,极可能会引起持久的甚至大规模的同族争斗,即使是出于维护基层稳定的目的,地方政府也必须要求“求田问舍,先问亲邻”。

  二、跟西汉时一样,为了便于亲邻检举,进而便于政府控制每一户居民。

  简言之,政府人为设置亲邻障碍,必定减少住房交易,必定增加居民迁徙的难度,这样把百姓都固定到土地上,统计人口也好,征收赋税也好,勘破案件也好,都变得很容易。


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文章评论
新法家网友(2011-04-25 13:09:09.0)
    什么是乱,古今比比就清楚了
新法家网友(2011-04-08 11:38:48.0)
    明朝仇英所作《清明上河图》展示了明朝中期苏州房屋建筑???《清明上河图》有宋明两个版本( ⊙ o ⊙ )啊!第一次听说,O(∩_∩)O~
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