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对《北京落实国务院房地产调控15条细则》的几点观察 
作者:[留给历史] 来源:[] 2011-02-17

217日,《北京落实国务院房地产调控15条细则》(本文以下简称《京15条》)正式颁发。该细则最大特点在于大力增加保障性住房供给,强势限制投机投资购房,从而达到稳定房价的目的。同21日上海出台的9条调控细则相比,《京15条》更加的强势,除了未提及对已囤积大量住房者的处置外,该调控措施几乎断绝了所有关于房地产市场短期行情变化的预期,从另一个角度也说明对于房地产的宏观调控,北京已不再囿于市场手段与行政手段的口水战,而是果断的否定了住房的投资属性,用矫枉过正的办法使房子回归到消费这一天然属性。

1、北京新政的社会反应。

《京15条》一出台,和所有政府出台的其它文件一样,坊间马上炸开了锅,有质疑者,有叫好者,有担忧者。质疑主要源于三方面,一是北京的调控措施有违市场经济自由交易的基本原则,这类声音主要来源于房产商和投机客。二是用户籍和纳税年限作为购房的准入条件,有失公平,这类声音主要来自于有购房能力的非京户籍白领阶层。三是对于新政前已经持有多套住房者如何处置,直接关系到政策的公正性。叫好者主要源于对《京15条》良好调控结果的预期,这类声音主要来自一部分学者和草根。担忧则源于新政会抬高房屋租赁价格,以及资本离开楼市后必将炒作二线城市房价或者民生物资。

2、北京房地产调控新政是否违背自由交易的市场原则?

《京15条》是否违背了市场经济自由交易的基本原则?从新政的内容来看,确实如此。因为无论住房是投资品,还是消费品,都应该遵循自由交易原则。即使要调控,也应该是弱化金融杠杆,增加首付比例甚至一次性全款买房,或者像上海那样开征房产税以增加持有成本,而非限制交易。但从效果上来看,限制交易显然强于以上手段,而且绕过了法律和技术上的难题,彻底消灭了预期。中国的房地产市场,从一级土地市场到二级开发市场,若究其本质从来就不是市场行为,这一点已经是公开的秘密,但为何在调控的时候,总会有人拿市场原则来说话?所以,对于不是市场的东西用非市场的手段进行调控,似乎也是无可厚非的。

3、北京房地产调控新政是否有悖公平?

用户籍出身和纳税年限作为购房的资格,自然有悖公平,但这是限制交易的自然延伸。因为对于交易主体的限制,除了财产以外,只能是出身,没有其它更好的办法。但是,这里有两个问题,非常不合理,或者说超出房地产调控本身的目的。一是有无五年以上的纳税证明并不必然等于在北京连续工作五年,因为这存在一个个税起征点的问题,有的人可能连续工作了5年,但头几年很有可能工资低于个税起征点,而“连续五年社保”作为对于“没有连续五年纳税证明”的补充条款,更是作用不大,因为逃避社保似乎比逃税更严重。这样的话,又等于用收入水平来衡量。另一个问题是京籍的可以购买第二套住房,而非京籍的不可以购买第二套住房,这实在没有道理,也是对多年来户籍改革的倒退。

     以上两方面虽然不公平,虽然是最原始的办法,但恐怕并没有多少人反对。因为,民众一直是清醒的。重拳调控的话,短期来看,少数人的利益是会受损失,但这对于纠正被房地产泡沫所扭曲的中国经济和社会是有好处的。衡量一项政策的利弊,其出发点不外乎三个,一是政策是否符合规律。二是是否符合大多数人的利益,是否符合长远利益。三是是否保护少数人的利益,避免多数人的暴政。新政通过限制交易的极端手段,虽然不符合自由交易的市场原则,但是一项商品或者资产,只有可以自由流通,才有自由交易可言,而能否自由流通,取决于经济需要和法律法规的规定。正因为房子是居住和生活的必需品,在目前房子背离其应有属性的背景下,才需要通过法律和行政手段去纠正,而限购既减少了需求,又能避免降价后的抢购所导致的反弹。至于是否符合大多数人的利益,这已经是不需要在讨论的问题。而是否能保护少数人的利益,我觉得这是建立在前面两条的基础上的。对于新政出台前已经持有多套房屋者,是应该保护还是应该溯及既往?对于既买不起房但又想在北京发展,或者既没有北京户籍,也没有五年以上的纳税证明者,如何解决他们的住房问题?我觉得尽最大可能保护以上群体的利益,才能够最大限度的体现公平。总之,在目前时点,北京房产调控新政应该是利大于弊。

4、如何处理新政出台前已持有多套房屋者不应成为悬念。

不溯及既往是法律的一项基本原则,保护少数人利益也是公正的应有之意,从这个角度上,新政出台前已经持有多套房屋者,无论是投机也好,投资也好,都不应再行清算。但是,如果不做处理,对于新政后不能买房者似乎不公。但是,限购以后,由于硬性的减少了需求,因此,持有多套房屋者所面临的选择将不再是待价而沽,而是要么降价出手以求套现,要么将房子抛给银行以摆脱“负资产”困境,要么长期持有,而长期持有虽然使资本固化,但为了收回投资或者偿还“月供”,持有人只能通过出租,从而增加租赁市场的供给,从宏观来看,也属于健康运转。因此,对于新政前持有大量房屋者的处理,完全可以用市场手段去解决,我想这是不会成为悬念的。

5、北京房地产调控新政是否会抬高房屋租赁价格?

新政一方面抑制了需求,但另一方面更抑制了投机和投资。而房价之所以高涨不止,其主要原因并不是刚性需求推动,而是大量廉价的投机资本和投资购房。如果新政有效,房屋持有人只能将多余的房子抛向租赁市场,这必将降低空置率,从而增加租赁市场的供应。而从需求上看,房价高的时候,有刚性需求的人买不起房只能租房住,一旦限购,刚需者还是继续租房居住。可见,租赁市场的需求并没有发生根本性的变化。因此,租赁市场是增加了供给,而需求并没有发生变化,从长期来说,租赁市场应该下行,而不是抬高。至于限购后,原本可能流向楼市的资本是否会炒作二三线城市,甚或炒作原材料和民生物资,这将取决于全国范围内的宏观调控措施以及货币政策,而非北京的调控新政所能单独决定。


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