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楚汉:中国地产已进入死结时代 
作者:[楚汉] 来源:[楚汉搜狐博客2009年8月17日] 2009-08-30

经济危机,房价大涨。这就是房地产调控到今天的结果,这种结果在中国不同程度地存在,当前尤以热钱充沛的一线城市为重,但漫延和加重的趋势非常明显。这个令世人大跌眼镜的荒唐结果无情地嘲讽了这些年各级政府各大部门的调控。何以至此?原因不胜枚举,但笔者认为最核心的原因是“地方当局已成为当地最大开发商”,中国地产已进入“死结时代”,故而使得一切调控政策最终都失灵失效甚至南辕北辙。那么为什么说“地方当局已成为当地最大开发商”?原因有三:

其一,从权力结构上讲,地方当局是土地的实际所有者。我国商品房土地属性虽为“国有”,但国家只是一个虚拟主体,甚至是一个象征物,实质上为地方当局所有;而我国地方当局领导并非民选,所以进一步讲主要是地方当局相关领导所有,对具体领导来讲,至少是阶段性所有。

其二,从利益目标上讲,地方当局同开发商都需要房价上涨。房价上涨,土地收益增加、税费增加、GDP增加(腐败官员的灰色收入大幅增加);从而可以花钱搞政绩、升官、改善福利待遇(腐败官员还可以中饱私囊、买官、挥霍、包养情妇)。反之,如果房价下跌,那么一损皆损。而且由于各届领导目标一致,所以没有一届心甘情愿地去替上届擦屁股解决“历史遗留问题”,于是就形成了“吹泡泡接力赛”,大家需要做的是“让泡沫坚挺”,避免升官交棒前烂在自己手中。

其三,从内业共识上讲,房地产业被调侃为“地缘政治经济”。之所以如此调侃,是因为房地产与地方当局有着千丝万缕的政商关系,它不是一般有钱人玩得起的,没有地方当局关键人物的支持配合,动迁、贷款、各种各样的或真或假的违规、违法甚至货真价实的犯罪都很难摆平,开发将陷入一筹莫展。由此可见,“搞定”当地关键人物已成为房地产开发的公开潜规则。

在巨大的利益面前,没有选票考量的地方当局很快就与开发商成为了志同道合的利益共同体,成为当地最大的开发商。地方当局是位于源头的唯一的最大的总公司,它总包了当地的所有房地产业务;开发商是位于下游的分公司,从总公司分包业务,虽然有点打工的成份,但基于共同利益和高度垄断的特点,彼此很快就成了“大块吃肉、大碗喝酒、大秤分银”的亲密兄弟。

于是,不管采用什么调控政策,兵来将挡、水来土掩,阳奉阴违、借力发力,都能化政策威力于无形。何况调控政策原本也没多少威力,因为制定方听得更多的是总分开发商及其帮佣们的哭闹,而且其自身也有各种利益的考量。当前,总分开发商经过多年并肩“反调控”历练已非常齐心和默契,这个“死结”也已越缠越紧,不伤筋动骨根本打不开。如何打开?笔者认为应从大动两刀:

第一刀:通过税费改革,斩断地产业与地方当局的利益链。当前与房地产相关的种类收益几乎全归为地方,使得地方当局对地产业依赖成性。如果将这些收益全部或八成以上上缴给国家,那么就可斩断地产业与地方当局的利益关系,终止地方当局的房价上涨受益权。同时做好两点调整:一是将更多的实体经济税收移交给地方,以鼓励地方当局发展实体经济,弥补财税不足;二是可以用这部分钱改善落后地区的医疗教育条件,救援弱势群体。另外,希望国家尽快出台新的政绩考核办法,GDP挂帅害处太多,应考虑到人民的“幸福指数”。

第二刀:避免过度市场化,让房地产重回民生范畴。当前,纵容炒房已成为房价疯涨的重要原因。笔者认为,房地产作为一重关乎国计民生的特殊商品应限止炒作,以确保每个家庭的第一套住宅。具体方法:按家庭人口规模和婚姻状况等制定住房标准,然后对超标者征税。尤其是超标1倍以上者,以同地段装修房租金收入和25%的税率(比照企业所得税)征重税。并且利用互联网建立档案,以便“全国一盘棋”把异地购房纳入管理。房价高涨与炒作者的“多吃多占”是分不开的,上涨部分凭什么“分摊”给别人买单?从而让楼市成为部分“先富”吃“后富”的暴利场。

避免过度市场化主要是规范投资,维护房地产市场的公正性,但当前一些政策却走向了开市场经济倒车的另一个极端。最典型的是限价房、经济适用房,这些房子不受市场检验,品质很易出问题,灰色空间会更大。最近,石家庄出现经济适用房高于同地段商品房遭弃购就是一个典型案例。因此,笔者认为限价房、经济适用房决不能作为长久之策,对于弱势群体应予以专项的货币资助。

最后,笔者友情提醒开发商,“大块吃肉、大碗喝酒、大秤分银”的亲密关系只是酒肉朋友关系,如果如果任由当前这种态势发展,当社会矛盾久积不泄过于激烈这个死结必须要打开时,那么“舍车保帅”无疑是地方当局最终抉择,届时受伤的可能是整个业界。


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文章评论
新法家网友(2009-09-13 01:03:16.0)
    楼主提出的两刀就是弃车保帅的两把刀,任志强说的我们是丫鬟就是行业本质最好的描述。
新法家网友(2009-09-12 13:04:14.0)
    房地产商们别太幼稚,丢车保帅是政客们的惯用伎俩,不可能一块死的!你没权力也没资格和政客们一块死的!房地产商就任志强说的那样“我们都是丫环!”古今中外奴才能掰得过主子?!除非你们是杀张飞的那两个奴才!
新法家网友(2009-09-02 20:45:31.0)
    一块死
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