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叶檀:三论应该取消经济适用房 
作者:[叶檀] 来源:[叶檀的博客] 2009-07-04

    自从提出取消经济适用房以来,很多反对者用的最多的词就是因噎废食,他们振振有辞地说,中国很多民生投资存在腐败,是不是要把这些民生投资全部取消呢?

    这是偷换概念。笔者从来没有说过要取消保障型住房,只是说要取消经济适用房,而大力加强廉租住房建设。笔者还建议,根据租金多少,划分不同的廉租住房,高租金者给予较好的住房,低租金者给予较低水准的住房,如此一举三得:既能满足低收入阶层的住房需求,维持起码的尊严;又能根据收入水准划分不同的租金群体,部分人士可以获得较高的住房水准,而政府也能够维持基本的财政收支平衡;最重要的是,廉租房不拥有产权,权贵者的寻租空间大大缩小。既然内地的房地产市场在勾地、拍卖等制度方面一直效仿香港,为什么在公屋不能效仿呢?取消经济适用房究竟踩了谁的老虎尾巴?

    有不同的保障型住房,为什么有的人非要坚持实行经济适用房,而对廉租房弃若敝屣?政府官员持这样的态度可以理解,与经济适用房相比,廉租房不仅寻租空间小,给予地方政府提供的税费等方面的支撑也非常少,而另一些支持经济适用房者属于真正的夹心层,他们希望通过经济适用房最终拥有一套产权住房,但大多数早就拥有经济适用房的是那些国有企业,高校,是部委办人员,他们通过享用政府低价甚至无偿划拨的土地,占用了全社会的资源,同时通过高地价高房价,由普通投资者弥补了他们所占用的红利。

    经济适用房到底是哪些人在享用?由于没有具体的数据,我们只能从媒体披露的资料中得到大概信息。2008年3月《南方周末》采访指出,随着部委公务员的名义收入与北京市高涨的房价差距越来越大,除了购买商品房之外,他们解决自己的住房问题主要有两个渠道:一是低价购买国家机关事务管理局修建的经济适用房;二是购买各个部委自行修建的经济适用房或者集资房。这些集资建设的经济适用房价格低、地段好,溢价高。

    《南方周末》记者获得的一份文件统计发现,2006年一年内,国家机关事务管理局共审核批复84个单位按房改成本价出售公有住房2347套,建筑面积约15.49万平方米;48个单位按经济适用住房价格出售旧公有住房2106套,建筑面积约17万平方米;13个单位出售新建经济适用住房5133套,建筑面积约60万平方米。以办公用地或培训基地的名义获得土地,然后三分之一盖办公楼,三分之二自建经济适用房,再卖给大伙。

    公务员体会不到高房价的痛楚,导致的直接后果是对于高地价、高房价漠不关心,甚至以市场化等各种理由搪塞市场对高房价的质疑,因为此时房价上涨无关个人利益,却能让地方财政丰盈。

    不仅如此,国企大建经济适用房的现象无法回避,国企高层员工不仅从中大获其利,获得经济适用房建设的房地产国企还能获得不菲的差价。如上海市房地产2008年发布文件《上海市经济适用房建设土地供应管理实施办法(试行)》(沪房地资用【2008】504号),,开发商自愿拿出手中土地申请参与经适房,这些土地包括“已取得商品住房建设用地批文,由于各种原因尚未办理土地出让手续的房地产开发企业自愿建设经适房,且建设比例不低于建设总量的50%”、“企业利用符合土地利用总体规划及城市规划的工矿用地建设经适房,且建设比例不低于建设总量50%的”这两种主要情况。经济适用房可以按照50%的经济适用房与50%的商品房配建,城投置地等开发商获得地价土地,可以有50%的土地收获商品房定价。

    从一定程度上,经济适用房不仅提供了权贵们的寻租空间,还让公务员与国企高管等体制内群体远离了房地产市场的硝烟,他们可以拥有经济适用房的同时拥有商品住房,在享受福利分房待遇的同时,将福利房以高价在市场变现,从利益上来说,成为高房价的推波助澜者。

    如果让公务员等特殊群体回归商品房市场,如果开征物业税后对手握数套房者进行高税率征税,笔者相信,那些拥有行政权力者将发生180度大转变,房价将大大降低。当手中有权者主动平抑房价,得益的是所有的购房者,而不是投资者。

    取消经济适用房,是平抑特权、平抑房价的需要。

注:此文发表时,给改得较为平和了。如果官员们、国企高管都买不打折商品房,你看地价、房价降不降?


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