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谢茂拾:地方政府出手挽救楼市的八大谬误 
作者:[谢茂拾] 来源:[中国经济时报2009年1月20日] 2009-03-22

目前,面对低迷的房地产市场,许多地方政府出台了一系列所谓刺激楼市发展的政策措施,包括降低房贷利息、降低购房首付比例、降低房产交易税费甚至直接向购房者直接进行财政补贴等数十项带有扶持楼市发展的政府行为。这些令人眼花缭乱的名为启动内需的楼市刺激措施,实际上已沦为地方政府出于自身利益考虑的救市措施。本人认为,虽然站在地方政府立场看,这些救市措施也不乏合理成分,但是,从国家经济长远发展战略角度看,其正面意义已经远远小于其负面效应,如果任其继续加大这种救市力度,国家经济最终必将付出沉重代价。为什么如此说呢?理由如下:


第一、地方政府出手救楼市是在支持高房价和继续制造金融资产泡沫,如果任其强化所谓刺激措施,则有可能在不久的将来催生楼市的中国式“次贷”危机。目前,中国的房价之高已经是众所周知。与5年前相比,不仅北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州等一大批一线大城市的房价实现了翻番甚至更高的涨幅,就是成都、武汉、西安、哈尔滨、沈阳等二线大城市的涨幅也在100%左右,甚至不少地市、县市一级的三、四线城市也在直追发达城市的房价。即使从全国的平均水平看,房价的涨幅亦十分惊人。据国家统计局数据,2002年,全国商品房平均销售价格才每平方米2291元,2008年一季度则达到了3934 元/平方米,上涨幅度为72%。这还是包括了大量的偏远地区和城市远郊的数据。据我们调查,目前已有32个城市的城区平均房价超过了每平方米一万元的高价,虽然官方统计的包括郊区的房价要低于这个数据。如果按照目前5亿城市人口已经达到的人均20平米住房拥有面积计算,全国城市房屋资产总量达393400亿元,这个数字已经与2007年的全国的广义货币供应量相当,远远超过了2007年全国GDP246619亿元的数字,其金融资产价格泡沫不言而喻。对此,我们可以与美国情况做一个简单对比。参照中国房价计算口径,经过我们的数学模型进行推算,美国次贷发生前2006年的房产平均价格是4530元人民币,而这个价格还是经过了1997--2006年间上涨80%的结果。美国人均居住面积是60平米,按其总人口2.6亿计算,其房屋资产总量为706680亿元人民币(100954亿美元)。这个数字远低于其2007年的GDP13.7万亿美元(95.9万亿人民币)和广义(全球市场)美元货币总量16万亿美元(112万亿人民币)的水平。即使这种情况,美国还是发生了房地产资产泡沫高涨下的金融危机;何况,中国人均GDP仅2000美元,而美国人均GDP是52000多美元。可见,我国楼市的泡沫已经远远大于美国次贷危机前的泡沫。如果我们进一步刺激房地产业的发展,不但会使前期调整的成果丧失殆尽,而且迟早会造成中国版的“次贷”危机。


第二、地方政府出手救楼市是在巩固与开发商的利益联盟,剥夺普罗大众的衬衣。在目前的土地政策和房地产经营产业制度下,地方政府必然与房地产企业构成利益共同体。原因是:在城市土地全部国有化的法律框架下,地方政府成为了土地的唯一买者和卖者,低价买进和高价卖出也不可避免地成为了地方政府追求财政收入增长的理性选择;而要使土地卖个好价钱,唯一的途径就是刺激房产商日益高涨的需求;与此同时,使用政策手段扶持房产商的发展也就在情理之中了。这就是说,维持高房价和房地产商的高利润就等于地方财政的高增收;反之,则两败俱伤。据我们分析,各级政府与房地产商从房价上涨中所获得的边际收益(增量收益)是相等的,即房价上涨中的增量收益由各级政府和房产商各取50%,而地方政府又在各级政府收入中占据大头。正因为如此,地方政府往往成为房价上涨的强力推手。在地方政府与房产商形成利益联盟的情况下,广大的楼市消费者的情况又如何呢?我们算一笔账:2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,如果按每户3人计算,户均年收入为41367元,这意味着,居民不吃不喝需要10年的家庭总收入才能买上100平米左右的住宅。如果是在一线大城市,这个比例更高。譬如,按同样口径计算,北京2007年户均可支配收入69087元 ,以目前北京的房屋均价,北京人则需要用13年的家庭总收入才能买上100平米的住宅。如果考虑全国占城镇人口65%左右的中等收入以下的广大群体,户均年收入与购房价格比则会达到1:15以上。这个比例意味着这部分居民需要30年以上的工作才能实现无债务居住,并需要在30年以上的时间向银行贡献相当于住宅总价款50%左右的贷款利息,这种情况实际上是在造就终身为国有银行白白打工的庞大房奴队伍。从世界的一般情况看,如果剔除人均居住面积等等不可比因素而全部按照我国的口径计算,则家庭年收入与住房总价款的比例是1:4左右,美欧等发达国家则在1:2~2.5左右。以上情况说明,虽然地方政府可以从房地产高价中获得财政高收益,但是,我国作为一个低收入阶层超过60%人口比例的发展中国家,维持高昂的房价等于是号称为人民服务的地方政府在有组织地掠夺穷人,并试图剥夺他们仅有的衬衣。显然,这有悖于政府应有的职能。


第三、地方政府出手救楼市是在继续抑制国内居民消费,使国家经济增长继续过分依赖投资和出口。由于特殊的原因,近年来,推动我国经济增长中的消费、投资和出口的三驾马车中,投资和出口一直居于强势,而经济发展中的题中之义——消费率却一直呈现下降趋势。英国《经济学家》发表评论指出,消费支出在中国GDP中所占的比例已经从上世纪90年代初期的47%,下降到了2006年的36%,2007年则不到36%;而美国经济的70%是靠民间消费支撑的,印度也达到了55%。世界银行资料显示,经济总量大大低于我国的印度,其总体消费金额竟然接近我国。相反,在投资和出口方面,我们却一直保持了20%以上的增速,2007年我国的固定资产投资达到了创天量的137239亿元,占到了当年GDP的55.7%,其中房地产开发投资增长30.2%,远高于其他行业的投资增长速度,占城镇投资的比重达到21.5%。过高的投资、出口与过低的消费率虽然也在一定时期支撑了我国经济的高速发展,但是,其却是以牺牲广大民众的生活提高为代价的。特别是在房价倚高的情况下,大多数中低收入家庭要将未来几十年劳动报酬的主要部分用于买房性投资(按目前统计口径,购房属于投资),节省其他消费就成了必然选择。所以,如果在今天和将来我们的政府还要继续采取这种牺牲消费与扩张投资出口的发展策略,显然与文明社会的基本理念相违,同时也会让国家经济患上投资与出口依赖症,最终抑制整个国民经济的可持续发展。正如世界著名经济学家斯蒂芬?罗奇所认为的,在过去15年中,中国投资和出口的增长占到GDP增长的80%﹐而消费占GDP比重只有36%左右,这样薄弱的消费﹐令民众无法在社会保障﹑收入等各方面分享经济发展红利,实际上,这是一个没有坚强的基础支撑的不平衡的经济,是一个非常脆弱的经济。


第四、地方政府出手救楼市是在保护落后产业,延迟国家经济增长方式的真正转轨。房地产业虽然对相关产业具有较大带动作用,但是,其产业链上的大多数节点属于传统行业,具有技术含量低、资源消耗高、环境污染大、附加值小等难以克服的致命弱点;同时,目前的房地产企业良莠不齐,大多数企业属于历史很短、经营管理不善的中小企业,其开发项目也属于质次价高的低水平重复建设,既消耗有限的资源又降低了城市的建设水准,如果通过行政措施继续维持目前的房地产市场格局,无疑会进一步加剧目前业已存在的产业失衡和城市无序扩张的态势,从而延迟国家经济增长方式的转轨。目前,我国GDP占世界的比重不到6%,而消耗的主要资源却名列前茅。譬如,我国钢铁消耗占世界总量的1/3, 煤炭消耗占世界总量的40%,水泥消耗占世界总量的54%,石油消耗占世界总量的9.3%,2007年石油进口量已经达到1.968亿吨,已经成为了世界石油消费绝对水平上的二号大国,增量水平上的头号大国。澳大利亚国立大学的国际经济学教授麦基宾指出,在2000年到2007年,全球新增加的能源消费中,有一半来自中国。据世界知名能源公司BP公司发布的《BP世界能源统计2008》数据,我国2007年一次能源消费总量为18.634亿吨油当量,占世界一次能源消费总量的16.8%。有专家分析,中国经济增长的GDP中,至少有18%是依靠资源和生态环境的透支来取得的。这种情况说明,我国目前靠资源消耗和环境污染所支撑的粗放经济增长方式亟待转型,而其中又以房地产业增长方式所支撑的低水平落后行业的转型尤为迫切。可见,以地方政府的楼市救护措施所维持的所谓经济繁荣只能大大延迟这种转型。


第五、地方政府出手救楼市将再次推动通货膨胀,强化社会风险的累积。过去一段时间,通胀问题曾是中共中央政府的头等大事,虽然通过调控近期已经得到一定好转,但是,通胀率仍然运行在较高水平。表面看来,由于我国CPI设计上的缺陷会短期掩盖房价对CPI的影响(即计入CPI的主要是房租而非房价),但是,从深层次和长期发展考察,因为市场的比价复归效应和土地垄断者肆意提价效应,房价所推动的相关行业的价格上涨最终将反映在CPI的相应上涨上,结果终将导致高通胀的再次到来。如果我们采用国际通行的CPI计算办法,这种效应将会显性化。这就是说,房价从根本上对物价的影响是非常重大的。通货膨胀对于社会风险的危险程度是举世公认的,它直接涉及到人们生活的方方面面,作为政府,我们实在不能以放纵社会风险的积聚为代价来换取表面的经济繁荣。


第六、地方政府出手救楼市将延缓社会的城市化进程,长期将作为社会最大群体的农民排除在城市文明之外。中国社会真正全面进入现代文明社会的最大标志是使农民的大多数(占农村人口的70%以上)能够真正成为名副其实的城市市民,也就是社会的全面城市化,这样才能从根本上解决三农问题、农民增收问题和建设新农村问题。2007年,我国农民人均纯收入4140元,不到城镇居民人均收入的1/3,而进城务工的农民收入在城市里也属于最低收入阶层。据国务院人社部公布,2007年,农民工月人均工资性收入仅1060元。在这样的工资水平和房价水平下,要使8亿农业人口中的70%实现城市定居则不知要到何时。原因是定居城市的基本条件--房屋将成为他们永远无法企及的奢侈品。可以说,没有农民的大规模买房就不可能有快速的城市化进程,高房价只能将作为社会大多数人群的农民排除在城市文明之外。如果这样,我们的政府难道心安理得吗?

第七、地方政府出手救楼市是在继续增加社会创业成本,使已经十分严峻的就业形势雪上加霜。近年来,我国公布的城镇登记失业率并不高,但是,据人力资源和社会保障部劳动科学研究所数据,“十一五”这5年,城镇每年需要安排就业的人数达2400万,而实际安排的就业人数不过1200万,故真实的城镇失业率实际上均在8%左右;如果计算入农村的隐性失业情况,失业率则超过20%,完全可以进入世界失业率最高的国家行列。而其中值得一提的是,目前大学生失业问题也已成为一个十分突出的矛盾。据教育部的信息显示,近几年未就业大学毕业生人数常年徘徊在100万人左右,知识阶层的闲置对社会提出了新的挑战。如何化解目前日益紧迫的就业矛盾?世界发展历史证明,经济的持续发展不仅仅只体现在GDP的增长上,而会更多地体现在社会创业人群的增长上。对于人口众多的我国而言,大力发展微小企业才是解决大量就业人群的主要途径。可是,按照目前地方政府以高房价措施推动房地产发展的思路,必将会使众多微小企业的创业成本高涨,从而大大压制人们的创业激情和恶化创业环境,甚至使现有的微小企业亏损歇业。近年来我国微小企业和个体商户的大幅减少的事实已经对此作出了回答。所以,地方政府对房地产商的出手相救将会使业已十分严峻的就业形势雪上加霜。


第八、地方政府出手救楼市是在继续扩大已经十分突出的贫富差距,制造新的社会鸿沟。根据联合国开发计划署的统计数字,中国目前的基尼系数为0.45,属于贫富差距远远超过警戒线的国家;全国占总人口20%的最贫困人口所占收入或消费的份额只有4.7%,而占总人口20%的最富裕人口所占收入或消费的份额则高达50%以上。而我们的研究数据表明,我国的基尼系数是0.50,各占总人口20%的最高和最低收入两大群体,收入差距在30倍以上。此外,据统计,全国居民存款的约80%为约20%的储户持有。如果政府继续支持高房价,将会有更多的特殊利益集团和富裕阶层成员以及投机者涌入楼市获取房价上涨的财富和资产利润,而广大的低收入阶层将在房价的不断高涨中沦为无产者或终身为垄断银行义务打工的房奴,其结果不但会使已有的社会贫富差距愈来愈大,而且还会使断裂的社会增加新的鸿沟。


综上所述,我们有理由认为,目前地方政府对楼市的出手相救无疑是一个社会弊病远远大于社会利益的非公共政府行为,有必要立即进行调整。如果要真正促进房地产业的长期健康发展,亟待政府将自己的立足点真正地放在广大中低收入民众之中,将自己的职能真正转变到公共政府的角色上来,切实地改变自己业已存在的企业式政府的行为理念,并以不谋求土地和房地产的垄断利益为出发点来挤出楼市泡沫,逐步地实现房价的合理回归,这样才能达到政府行为所应该达到的目的。一句话,只有创造了大多数人需求的楼市才能产生可持续繁荣的楼市。

 


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