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牛刀:住房与投资——写给杭州书记公开信之三 
作者:[牛刀] 来源:[牛刀博客] 2008-11-07
杭州市委王国平书记:

从趋势看,中国经济的调整还只刚刚开始。这一轮的调整周期大约为三至五年,或许更长。根据不动产的价值规律,在经济调整期,不动产的价值面临重估,说的直接一点,所有不动产的价值都将缩水,市场价格走低。尽管政策的因素可以改良市场的基本面,但无法扭转大的趋势。经济的调整一旦为市场确认,大概不是人为或政策的因素,所能扭转。

作为地方政府应该清醒地看到经济调整对地方经济的影响,反思过往经济的增长是否得以持续,问题出在什么地方,如何挖掘新的经济增长点,以应对经济的大调整。很显然土地财政是不可持续的,因为城市的住宅用地如果不加以必要的控制,总有一天会被你们卖完。继续沉迷于房价暴涨中的兴奋与梦想,已经不切实际了。地方政府应该从这场甜蜜的梦中醒来,重新寻找出发的地方,否则,会因因循守旧、死抱着既得利益不放而被民众所唾弃。

你的关于杭州88%的人都有自有住房,房价下跌会使他们的资产缩水的理论,是对经济理论的无知。住房的价值体现在两个方面,一个是货币价值,一个是使用价值。中国城市居民买房大多是用来居住的,它体现的是实用价值,市场房价对使用价值来讲不起作用,也就是说,房价的涨和跌,对于已经使用房子的人来说,价值没有改变。

住房作为货币价值,是中央政府一直不予鼓励的,尽管投机炒房在最近两年占到一定的比重,其它城市20%到35%,在你治下的杭州达到了45%,为炒房比例最高的城市之一。很显然,作为房地产的投资人,在前两年应该获得了超过其他很多行业的投资回报,不说是暴利起码也是一本万利,并套去了银行大量的资金,直接将风险转嫁给了银行。现在房价跌了,作为投资人,应该具备抵御风险的能力。政府没有义务,来保证投资人的收益,除非你本人也是投资人。

从宏观层面来说,中国经济最大的缺陷是内需严重不足,其主要有三大因素构成:一是社会保障体系不健全,国民对未来信心不足,如果消费过大会影响未来生活;二是城市居民固定支出比重过大,相当一部分人不堪房贷压力的重负,以致无钱消费;三是城市居民购买力下降,通货膨胀过高。2007年,中国内需对GDP的贡献为39.7%,而投资占到38.5%;美国同期的内需为73%。看看这个差距,我们就应该知道,作为政府应该不遗余力的提高城市居民购买力来扩大内需,而不是以维护高房价的方式来压抑内需。

也许你会说,救楼市就是救经济。那么,楼市和经济究竟是一个什么样的关系呢?说楼市带动了经济发展正确吗?我的观点肯定是错误的。作为行业经济,房地产业应该纳入到宏观经济的整体运营之中,不能脱离宏观经济的运营轨道而独立其实,自搞一套。去年,房地产业对GDP的贡献仅为5.6%,怎么可能绑架宏观经济呢?有人认为,房地产投资将直接拉动相关行业2.2倍的投入,理论上来讲是没错的,而实际情况是,当房地产业在宏观经济的轨道中运行良好时,对相关行业有拉动作用;当房地产业脱离宏观经济的轨道运营时,对相关行业是极大的破坏作用,目前,这种破坏作用正在显现。

显然,中央政府已经预计未来三年房地产投资将会大幅下滑,并宣布两万亿投资铁路的计划。这两万亿,不仅改变了中国经济的投资结构,也弥补了房地产投资下滑的空间,同样保持了中国经济的增长。我们用民间的视野来看这两万亿的投资,结论也就出来了:在本轮宏观经济的调整中,中央政府时机已经打算放弃对现有房地产业的支持,而将下决心从体制上解决房地产的问题。我们去年房地产业的销售收入为2.9万亿,即使明年只有这一般的收入,也不能撼动中央政府改变住房供应体制的决心。

对住房与投资,我在宏观层面上已经谈了我的不成熟的看法,对微观层面已经没什么在好说的了。未来三年,都不是中国不动产投资的好时机,以后有没有机会,当然很难说。不动产因为变现能力极差,贬值和升值的过程同样漫长,中间的小幅波动对市场基本没什么影响。不知你以为然否?

所以,我将以公开信的形式,以《住房与体制》、《住房与经济》、《住房与投资》、《住房与民生》四篇与你商榷。言语不当之处,还望海涵。

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文章评论
新法家网友(2008-11-07 15:05:14.0)
    打倒经济唯美主义思想!经济的发展只能为一个目标服务;政治要求。要把资金投入到那些对提升国家实力具有重大意义的决定性的关键至高点产业上。权力私有化=弱化
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