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秋风:取消房价审批权是地方政府在纠错 
作者:[秋风] 来源:[新京报2008年12月30日] 2009-01-09
从2009年1月1日起,江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批,将定价权“下放”给企业,而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅,企业也有权重新自主定价。(12月29日《扬子晚报》)
 
应当说,自上世纪90年代房地产业发育以来,普通商品房市场就大体上按照市场的模样在运转。尽管这个市场的要素———土地是完全垄断的,但至少在最终交易阶段,价格是由买卖双方订立的。政府并不参与定价过程,尽管政府要求进行备案。
 
大约只有江苏,或许还有别的极少数地方,实行这种“奇异”的制度,即对普通住宅商品房执行政府指导价管理,只有高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。2002年实施的《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。
 
毫无疑问,政府对商品房价实行指导价管理是不合理的———政府对任何商品的价格进行“指导”都是不合理的。从理论上说,政府的这种“指导”,阻隔了交易双方的利益表达和讨价还价,从而使得价格信号完全失灵。
 
如果考虑到现实因素,则政府指导价必然导致价格对消费者不利。政府对普通商品房实行指导价,最初或许是为了管制企业,保护消费者利益。但在现实中,房地产企业可以采取种种措施高报成本;更重要的是,由于种种原因,地方政府与房地产企业之间形成复杂的合谋关系,因而,政府也没有激励去发现开发商的真实成本。相反,双方都有足够的激励抬高房屋销售价格,从中开发商可以获得较高利润,地方政府可以获得较多税收。
 
由此也就不难理解,江苏尽管实行了政府指导价,但该省的普通商品房价格上涨速度,一点也不比其他地方逊色。以保护消费者利益为名义对某种商品实行政府指导价制度,在市场内在逻辑和政治因素作用下,从来都产生不了保护消费者利益的效果。相反,这种机制经常成为利益集团随意操纵、损害消费者利益的工具。因此,江苏取消普通商品房政府指导价,算是纠正了自己的一个错误。
 
最后一点则是房地产市场的制度扭曲:地方政府垄断着城镇住房建设土地的全部供应。在获得土地财政收入和GDP增加值的利益驱动下,地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格,因为这可以带动地价上涨。从某种程度上说,放纵开发商肆意提高商品房价格,不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。
 
凡此种种表明,我们庞大的房地产市场还没有完全按照真正的市场机制运转。所以,从表面上看,全国绝大部分地方的商品房价格是市场定价,但缺乏产权和要素自由流动等制度框架的支持,价格相对于消费者的意愿来说,依然不是合理的。结论是:商品房价格恢复合理的前提是构造合理的市场框架。
 

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