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政府救市凶猛,楼市坚冰难融 
作者:[南方周末记者] 来源:[南方周末] 2008-10-25
文章来源:南方周末2008年10月22日
 
18城市密集出台房地产救市方案,无奈楼市并未回暖
 
最生猛的救市
 
楼市下行至今,最生猛的地方政府救市方案终于出台。
 
10月14日公布的“杭州楼市24条”,动用了杭州市政府所有的权限——提高公积金贷款、减免交易税的地方所得部分,延长土地款缴纳期限,甚至还动用了户籍政策。这比之前的17个地方政府救市政策更全面、更有力。
 
然而,10月17日开始的杭州房博会4天下来成交只有408套,还不到去年的一半。
即便出台救市政策一个多月的西安市,其成交量不升反降,还让西安市政府饱受质疑。
招数已尽,所有的目光集中在了中央政府的政策上。
 
误读、传言,甚嚣尘上。中央没有声音,就被解读为默许;行业协会呼吁,则广泛报道为“救市方案上交中央”;上海市副市长杨雄的话,甚至被安在发改委副主任杜鹰身上,成为中央对地方救市的肯定。
 
上周末,沉默打破——17日的国务院常务工作会议上,温家宝提出继续保持经济平稳快速增长的十条意见,最后一条这样写道:“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。”
 
“中央此言意在鼓励地方政府为中低收入者提供住房、促进房地产投资,并非鼓励消费者买商品房以托市。”中国社科院金融所研究员尹中立撰文分析。
 
城建部副部长仇保兴也在第二天的“中国市长论坛”上谨慎地谈到了地方政府救市:允许地方先行先试,错了纠正。
 
在杭州天都城集团副总经理王旭飞看来,地方政策短期效果可能有限,长期还需观察;而即使中央层面马上出台重大利好,市场恢复至少也要到明年春天。“病来如山倒,病去如抽丝”。
政商充分“互动”
 
杭州的“24条”,正是在遭遇“前所未有”的困境之下,政府与开发商充分“互动”的结果。
这个中国最早实行土地招拍挂制度的房地产市场,曾历经数次宏观调控的洗礼,始终屹立不倒,但这一次未能幸免。
 
9月以来,杭州先后有五六家开发商大幅打折,最多降了三成。
 
导火索是9月3日万科杭州拿出了4个楼盘、400多套房子大打折扣,最低75折。随后,四家本地公司华鸿、野风、新南北、名城置业相继跟进。
 
7、8月份以来,杭州很多楼盘出现一个月成交一两套,9月的第一天,全市只卖了28套房子;本来已经很惨淡的楼市,在降价潮的刺激下,忽然间风声鹤唳起来。
 
至此,杭州市政府相关部门开始频繁地召集开发商座谈会。
 
这样的座谈会,滨江集团副总朱立东在9月份参加过两次,“这次降价范围和力度是杭州市场前所未有的,政府有可能担心市场大面积迅速下调,影响经济和社会稳定。应该是降价事件极大地加速了24条的出台。”
 
9月27日的那次座谈会将救市切实提上了日程。当天恰逢南京“救市”,据一位参会人员回忆,有开发商明确询问是否应该学习南京,并讨论了具体政策细节。
 
随后的国庆7天,一共只卖了189套,供应量却始终保持两万多套。业内人士纷纷预测17日的房博会将演变为一场“打折大会”。
 
这绝不会是杭州市政府希望看到的情景,当时万科、华鸿打折引发的业主集体退房事件尚未平息,杭州市政府为此曾专门召集开发商与媒体开会,建议开发商处理好业主关系、要求媒体不要炒作。
 
与其他各地救市政策的推出时点类似,杭州的24条救市政策终于在房博会召开前3天公布。
大幅打折的几家开发商中,万科和华鸿没有出现在房博会上,因小区周边的垃圾场等原因遭遇退房风波的复地也没有出现。
 
一场预测中的“打折大会”,同样没有出现。
 
皇帝的新衣
 
市场如此之惨淡,开发商理应对救市政策拍手称快,不过实际效果可能让他们拍得并不快乐。
 
24条政策主要从两方面入手——刺激消费、松绑开发商。
 
但南方周末记者采访的房地产公司高层,普遍认为目前消费者的心理已经发生了根本变化,信心不是减几万元税、增加些贷款额度就能够恢复的。
 
即便是杭州极具吸引力的购房办户口政策,金成集团副总经理朱早也认为覆盖的人群有限,因此作用有限,“更关键的是,整个宏观经济形势进入了下行通道,想买房入户的可能已经做生意、炒股票赔了钱。”
 
消费者信心如果无法恢复,通过延缓缴纳土地款等政策为开发商紧绷的资金链松绑,也只能解一时之渴。“缓交土地款只能算作输液,支撑你活下去。治本的话,还需要动手术,解决销售问题。”朱立东说。
 
松绑开发商也会引来更多的舆论质疑。征求政策意见时,杭州知名地产代理公司汉嘉机构的总经理梅杰就通过开发商向政府转达了意见:刺激需求,但不作用于供给。
 
实际上,三家开发商在杭州某一区域的楼盘供应量,目前就已经接近去年的供应量300万平方米了,另一个区域的总量则超过了去年交易总量,供求关系已经发生了逆转。
 
相比杭州,一个多月前救市的西安市政府甚至可能听不到开发商的掌声。
 
西安的政策减免了开发商35元/平方米的城市基础建设配套费,平均每个项目能省几百万元,土地款还可以像一年前一样分块缴费分块拿证。
 
但一位不愿意透露姓名的外地开发商毫不买账,“几百万元对于一个项目,跟1%的购房补贴对购房者一样,是个鸡肋,聊胜于无”;而分块拿地更本质的是帮政府保证土地收入,没有开发商会因此去新拿一块地。
 
“鸡肋却要我们以损害消费者信心为代价。”进入西安市场已有三年,他已经清楚西安市民心态。“暗降为主再加上舆论引导,多数市民并不清楚楼市真相,政策反而揭开了皇帝的新衣——政府都出来救了,楼市不行了。”
 
一位朋友本来通过他拿到一个楼盘5万元的优惠,打算中秋节去看盘,结果政策出台后,朋友开始犹豫了。“就像政府帮开发商做营销,优惠2%,结果营销失败,传递了市场的糟糕程度,压倒了最后一根稻草。”对于前景,这位开发商很悲观。
 
西安的政策几乎是照搬6月份成都出台的《关于促进房地产市场恢复发展扶持居民安居乐业的意见》,排除地震的特殊因素,成都这个实行4月有余的政策作用也不大,7、8月份成交套数虽然有200套左右的上升,但成交面积仍然同比下降,总体变化不大。
 
在北京金网络西南公司副总经理彭志远看来,“成都《意见》挽救了部分资金紧张的开发商,对他们来说有短期效果,但购房者最关心的仍然是房价走势,补贴和公积金在低谷期并不足以恢复信心。”
 
香港最大房地产中介中原地产研究认为,内地楼市降价已是大势所趋,地方政府救市实则放缓了房价理性回归的进程,短期内不可能刺激有效需求释放。
 
从遮遮掩掩到大张旗鼓
 
一个月前的地方政府救市,尚还犹抱琵琶半遮面,给自己找一个“借口”。
 
西安“借”了地震。
 
8月,西安市房管局办公室主任扈广杰跟市建委、国土局、财政局、税务局等一队人马去了成都考察;几乎同一时期,一位知情人士听到西安市市长陈宝根在一次会议上说“应该救一下房地产市场了”。
 
随后西安发布的文件开宗明义:“为消除四川汶川大地震对我市房地产业的影响”,内文的核心意见,与成都市6月份的政策几乎一字不差。
 
西安因此成为早期救市中被媒体和公众质疑最强烈的城市,对此扈广杰介绍说,“我们属于异度六级,同样是地震灾区,老百姓的购房信心同样受到了很大的打击。”根据房管局的数据,地震当月的成交量比去年同期下降了34%,之后两个月的数据是30%左右。
 
尽管无论专家还是房地产商,都认为地震的影响被夸大了。
 
“地震之前已经出现交易清淡和价格暗降了。”陕西省社科院经济研究所张宝通说。
 
西安之后,越来越多的城市移开了蒙面的琵琶,而且从西部蔓延到了地产泡沫更多的东部沿海地区。
 
河南省就在9月初全省经济工作电视电话会议上,由副省长李克宣布即将出台一系列刺激房地产业发展的政策,不外乎公积金政策的放松和契税上的优惠。
 
无论在价格还是一年来的走势上,郑州都和西安类似,经历了从去年下半年两位数的暴涨到今年的促销暗降、交易清淡,暗降但不明降。
 
郑州第一个城中村改造项目曼哈顿广场,开盘的时候一般的房找人也得5500元每平方米,现在不用找人也是同样价格,但今年几乎没有成交。
 
芜湖、厦门、福州、长沙……前赴后继。
 
等到南京和杭州出手之时,更好的“借口”出现了——全球金融危机可能会影响中国经济,需要刺激房地产业从而刺激经济——这也是建言全国救市的重要理由之一。尽管在杭州一位业内人士看来,市场状况远未达到需要救市的时候。“全球金融危机反倒帮了房地产市场的忙!”
 
“地主救长工”
陕西省房地产协会会长王圣学也认为,无论全国还是地方,都远未达到市场行将崩盘,亟需救市之时。
 
“房地产市场并没有走向萧条,只是销售低迷。”王圣学认为,“相比去年高达30%的增长,目前只是理性回归。”
 
为什么这么多政府“坐不住”?
 
杭州一位房地产公司高层的戏言一语中的:“这就好比地主救长工,长工出了问题,谁来保证地主的收益?”
 
寸土寸金的上海,也在下半年出了两个“退地”事件,一共55亿元。南京市前8个月土地收入较去年同期减少92亿元。去年西安市卖地收入93亿元,净盈利6.5亿元;今年5月份之后却颗粒无收。
 
杭州最早开始做这个“生意”,经验最为丰富,至今尚未流拍,但9月份的7块地全部都是底价或小幅加价竞得,远没有了全年六七十轮拍下地王的风光。没有流拍的根源,是本来打算放出5000亩土地的杭州市政府,目前只推了一半左右。“除了土地收入之外,房地产业还是地方税收的重要来源、GDP的重要推动力。”王圣学补充道。西安市税务局对外公布的材料显示,上半年税收增加值的一半以上来自于房地产、建筑和证券业。仅房地产业为西安GDP增长的贡献就高达40%。
 
自1994年起,土地出让金不再上缴中央财政起,土地出让金收入就成为地方政府预算外收入的主要来源,相关税收收入也归地方所有,因此在地方政府提高经济增长速度和扩大财政收入的渠道中,发展城市建筑业、房地产业和土地征用不可避免地成为首选。
 
同时也不可避免的是地方政府在碰到房地产颓势之时,绞尽脑汁。“那些土地款占财政收入40%以上的地方政府,一定会出台此类政策。”全国工商联房地产商会会长聂梅生曾做过这个预测,说这话的时候,还只有成都重庆西安郑州这些中西部城市,现在则是18罗汉。

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文章评论
新法家网友(2008-10-25 18:49:57.0)
    曾经领先其他民族的中华民族,现在正处在历史的转折点上,或再次复兴崛起,或论为西方列强的经济殖民地,欢迎有志之士为新中国的兴起而奉献自己的力量,为建立一个法制社会,商讨政治经济军事文化哲学宗教艺术人文社会现状,本群主要研究法家思想。主群由张波澜建立,著名法家,古典经济学家翟玉忠任管理员,因人已满,特建立2个分群,欢迎大家加入商讨,人员直至满群为止。
(1)道法中国22611790,(2)千年帝国74102614
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