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李气虹:中国楼市严冬仍未到来 
作者:[李气虹] 来源:[联合早报网] 2008-10-16
 
  文章来源:联合早报网(2008-10-12) 
 
     美国金融危机的消极因素弥漫全球,金融、股市和保险业均受冲击,新加坡经济前景也变得不明朗。拥有庞大内需市场的中国大陆,受美国经济冲击较小,其房地产市场能否成为本地投资者的“避风港”?
  
     过去五年,中国都能取得两位数的经济增长,楼市一直是推动投资热潮的主要因素。中国国家统计局截至8月份的数据显示,70个大中城市房价同比涨幅5.3%。这比年初时的11%有所下降,为18个月以来涨幅最低的月份。
 
政府收紧对开发商和购房者贷款
 
  这次房价调整是中国中央政府积极干预的结果,收紧对开发商和购房者的贷款,以限制投机范围和避免泡沫。
  
     中国楼市一向有“金九银十”的说法,即每年的9月、10月是大陆各地楼市的销售旺季。但在今年“十一黄金周”期间,全深圳只有317套一手房成交;全上海也只有821套住宅被预订,这比两年前同期的数量下降了近40%。
  
     首都北京的楼市表现也相当冷清。8个新楼盘和50个尾盘集中进入市场,开发商甚至直接降价每平方米人民币六七千元(1278新元至1491新元)来吸引购房人眼球。
 
北京商品住宅销量大涨是“虚假繁荣”
  
     北京市房地产交易管理网数据显示,从9月29日到10月5日,商品住宅销量1716套,销售面积1万5326平方米,比8月29日到9月4日分别上涨了64%及35%。
     
     但亚豪机构副总经理高姗指出,这是“虚假繁荣”,因为9月最后两天的成交数据还包括保障性住房签约数据。部分购房者基于合理价位还未到,选择继续观望;更多的人则“买涨不买跌”,房价越降,越不敢出手。
 
     同一时间,北京二手房签约量仅为31套,比去年同期的74套下降了近58%。与今年元旦、春节、清明节、五一劳动节和中秋节环比,这次黄金周的二手房销量最低。
  
     谁都知道,逢低买进是投资上策,只是哪个价位才是最低点?一看价格下来就进场,谁知道离“谷底”还有多远?楼价持续下跌,一笔二手房交易很可能是卖方找到“停损点”,而买方的心开始“淌血”。
  今年以来,深圳、广州楼市价格率先下滑;8月开始,厦门、长沙、西安、沈阳等众多二线城市的地方政府,各自推出了包括减税、购房补贴等措施,被中国媒体称作“救市潮”。原因无他,房地产业的兴衰直接影响地方经济表现(有的比重占到40%),是地方官表现政绩的支柱产业。
  
     中国最大房地产商万科集团的董事会主席王石,去年底曾公开警告中国楼市的“拐点”到了;今年九月,万科在上海、杭州大幅度降价,以致部分前期客户提出了补偿或退房的要求。
  
     稍后,恒大地产、世茂集团等开发商也跟进大幅降价,最高每平米降6000元。只有SOHO中国董事长潘石屹逆势操作,从9月1日起,旗下所有在售项目全面提价,涨幅1%到5%。
  
     潘石屹认为,中国楼市目前的低迷,是过去三四年开发商过度乐观的错误。
  
     例如,去年房地产销售量比前年增长了44%,都以为还可以发展,争先恐后在全国圈地、抢地。随着土地价格快速上涨,房价也节节攀升,付出代价已经不可避免。
  
      瑞士信贷、恒生银行等投资银行在报告中指出,折价销售以求资金回笼,只能解“燃眉之急”,短期内中国政府不太可能直接放宽政策,楼价将进一步向下走,跌势或会持续数季。
  
      瑞信预测,今年大陆楼价会跌15%,明年再跌5%,2010年以后才趋稳。该行预期,中央政府只会对基础建设、中小企业和出口相关行业放宽宏观调控。
  
     上月7日,全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,中国楼市的供给已远远大于需求,今年后几个月乃至明年的形势将更严峻。
      
      新华财经资信评级部门日前发布《中国房地产行业信用报告》,指出中国楼市在超速发展中积聚了很大风险,目前正是逐步释放风险的过程。  

      新华财经副总裁陈松兴认为,中国楼市普遍降价销售趋势,短期内无法明显缓解全行业所面临的资金窘境。过去一段时间内的投资过热,以及后续效果的释放缓慢,将进一步收紧开发商的资金链。对资本不足的开发商而言,行业内最严酷的冬天仍未到来。


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